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Escritura de extinción de condominio gastos - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que distintas personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el art. 399 del Código Civil recoge que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos correspondientes, y pueden disponer con libertad de esa parte, provenientes, donando o hipotecando. Sólo se prevé una salvedad a la libre disposición, cuando la cosa común no puede dividirse.
Una vez que tenemos en cuenta cómo funciona un condominio, podemos entender que, mediante la extinción del mismo, se dividirá la situación común fijada sobre un bien. Para alcanzar la división de la propiedad común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su división con libertad, debido a que no existe obligación de permanecer en la situación de copropiedad de manera permanente, a menos que exista un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero previendo por el Código Civil la posibilidad de prorrogarse mediante un nuevo acuerdo firmado por los cotitulares.
Se debe matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y la distribución del precio obtenido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común acorde con la participación del cotitular en la cosa común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son las principales razones de supresión de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, puesto que no hay obligación de permanecer en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de cosas que no pueden separarse, si no existe atribución íntegra a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se distribuye el dinero entre todos los titulares.
Por todo ello, para que se proceda a la supresión del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas deben ser titulares de un bien común. No debe haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe haber un deseo de dividir el bien común, ya sea individual, por un solo copropietario, que podrá solicitar el procedimiento legal para la extinción de la cosa común, o debe haberse llegado a un acuerdo entre todos los copropietarios para proceder a la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Escritura de extinción de condominio gastos - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un letrado en esta cuestión son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para llegar a un pacto beneficioso sobre la separación de el bien común. Una vez llegado a un pacto se procede a la citación con el notario para firmar la escritura mediante la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los cotitulares hayan aprobado la decisión. Se trata de la vía más ágil para la disolución del condominio y se encuentra estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la división de el bien común, es necesario interponer la acción legal de división de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se tenga la sentencia que determine la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los pasos fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones legales originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Básicamente, el abogado guiará en el proceso para que los cotitulares de la cosa común llegue a un pacto y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuere indivisible, o compra de la proporción correspondiente de la cosa común si esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un acuerdo entre los copropietarios, se iniciará un procedimiento legal que concluirá con la subasta del inmueble.
De la misma manera, guiamos en el resto de las acciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una seguridad, como ocurre a menudo con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Después de la extinción del régimen de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha comprado el bien de forma conjunto, ya que, tal y como establece el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a un tercero, que mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la separación.
En los asuntos de familia es frecuente que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena voluntad.
Escritura de extinción de condominio gastos - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera principalmente cuando el dueño de una cosa fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando los dos son titulares de una cosa común.
Si precisas de un profesional que conozca de primera mano las causas que originan la situación de cotitularidad, y buscas un servicio de asistencia específico para proceder a la extinción del condominio, negociar con los demás cotitulares, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso legal, así como orientación para las actuaciones judiciales que puedan surgir, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos dicho anteriormente, el derecho a disponer con libertad de la parte proporcional de la cosa común puede estar limitado al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un pacto de los cotitulares. En caso de que no se alcance un pacto, la acción no está sujeta a plazo de prescripción, según lo dispuesto por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el copropietario tendrá la opción de hacer uso de su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos comentado, no exista pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro despacho es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder analizar en profundidad todos los caminos posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre recomendamos que os adelantéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.