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Escritura de cambio de uso de local a vivienda - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas creativas para satisfacer una de las necesidades más elementales que existen, que es el derecho de la vivienda.
Por tanto, y teniendo en cuenta el beneficio de una rentabilidad mayor del suelo, no resulta poco frecuente que algunas personas compren viviendas cuyo fin original era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De esta manera se desarrolla una nueva forma de acceso a vivienda, que no resulta ajena a materias, tanto de condición técnica como jurídica.
Como decíamos, llevar a cabo el cambio de uso de un local en el que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a las necesidades de una vivienda no se encuentra exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo necesario cumplir con determinadas medidas, posicionamiento en relacióna la acera de cada una de las habitaciones que conforman la casa, exigencia de cocina y de instalación de salida de humos, imposiciones sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y protección en cuestión de prevención de incendios, entre otras obligaciones.
A las demandas técnicas o físicas que tiene que cumplir el inmueble se le sumarán las jurídicas, de modo que se debe cumplir con lo especificado por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En base a ello, debe tenerse presente que el cambio de uso terciario a residencial requerirá la obtención de una preceptiva licencia de obra solicitada a través del proceso ordinario habitual. Para ello, es necesario presentar un proyecto firmado por un técnico competente en este tipo de cuestiones, y que habrá de contener aquellas obras a realizar que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y anteriormente, es recomendable obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá garantizar que el nuevo uso que tendrá el suelo no interfiere con lo reflejado por la normativa urbanística. Del mismo modo, es recomendable solicitar un estudio de viabilidad previo confeccionado por un perito competente, que permitirá valorar si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo potestativo, pero altamente aconsejable.
Además, el cambio de uso no tiene que conculcar con lo establecido por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la protección o configuración del edificio en el que se ubica, primando principalmente la libertad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. No obstante, cuando se alteran elementos comunes es obligatorio tener la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Escritura de cambio de uso de local a vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado experto conoce toda la tramitación a realizar en el Ayuntamiento, por lo que se optimizará el proceso para la obtención de la licencia y, por otro lado, orientará en todos aquellos obstáculos que la Administración fije para la concesión de las autorizaciones oportunas para proceder al cambio de uso, pautando los correspondientes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
De la misma forma, y con el objetivo de prevenir potenciales trabas por parte de la Comunidad de Propietarios, se realizará un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de comprobar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y en caso de ser necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos acompañado del técnico experto en la materia para explicar la realidad del proyecto y la inocua alteración en la estructura y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se llevará a cabo en colaboración con un profesional experto en la materia, que asumirá la labor de preparar los informes y proyectos técnicos oportunos para hacer el cambio de uso, y que serán entregados en el Ayuntamiento.
Escritura de cambio de uso de local a vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez han sido expuestas algunas de las peculiaridades y/o dificultades a las que se tiene que salvar una persona o empresa que desee cambiar el uso de una propiedad de terciario a vivienda, recomendamos que contacten con el despacho cuanto antes si lo que quieren es agilizar todo el proceso para cambiar el uso asignado al su propiedad, o quieren consejo, así como amparo legal letrada por las denegaciones notificadas por parte del Ayuntamiento y que impiden continuar con el proceso.
Del mismo modo, y debido a la naturaleza del cambio físico y jurídico que experimenta la propiedad, el cambio tendrá que acceder al Registro de la Propiedad mediante la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la tramitación de este tipo de procedimientos permitirá agilizar toda esta etapa final.
Por otro lado, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes legales que atañen a viviendas servirá para dotar de un servicio de consultoría más específico, ajustado, por ejemplo, a Viviendas de Protección Oficial. Al conocer su régimen y el alcance de calificación, y después de evaluar el asunto, podremos adaptar el proceso de cambio de uso a las necesidades de esta clase de propiedad con un régimen más complejo.
Como hemos indicado, el mejor momento para ponerse en contacto con el bufete será cuando la persona se proponga tramitar el cambio de uso de un local, momento en el que se explicará todos los pasos por recorrer y se recibirá consultoría experta en cada una de las fases del proceso para el cambio de uso, encontrando la solución más adecuada en caso de tener que tomar diferentes determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.