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Disolución condominio plusvalía municipal - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que varias personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el art. 399 del Código Civil determina que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos correspondientes, y pueden disponer libremente de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. Sólo se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la cosa común es indivisible.
Cuando tenemos en consideración cómo funciona un condominio, podemos comprender que, mediante la supresión del mismo, se dividirá la situación compartida estipulada sobre un bien. Para obtener la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su división con libertad, debido a que no hay obligación de continuar en el régimen de cotitularidad de forma permanente, a menos que haya un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero estableciendo el Código Civil la opción de renovarse mediante un nuevo pacto firmado por los copropietarios.
Se debe aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y la distribución del valor obtenido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la cosa común acorde con la participación del cotitular en la propiedad común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, puesto que no hay necesidad de continuar en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de propiedades indivisibles, si no hay adjudicación total a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta el inmueble y se distribuye el precio entre los copropietarios.
Por todo ello, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas deben ser propietarias de un bien común. No tiene que haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe haber un deseo de dividir el bien común, ya sea individual, por un solo copropietario, que tendrá la posibilidad de solicitar el procedimiento legal para la extinción de la cosa común, o tiene que haberse llegado a un pacto entre todos los copropietarios para poder realizar la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución condominio plusvalía municipal - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un abogado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para llegar a un pacto ventajoso sobre la separación de el bien común. Cuando se ha alcanzado un pacto se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se separa la propiedad común, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la disolución. Es la vía más ágil para la supresión del condominio y se encuentra recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la separación de la cosa común, hay que interponer el procedimiento judicial de división de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga el fallo que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones legales originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
En términos generales, el abogado asesorará en el proceso para que los cotitulares de la cosa común llegue a un pacto y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción correspondiente de la cosa común en el caso de que esta fuere divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un acuerdo entre los copropietarios, se empezará un proceso legal que concluirá con la subasta del inmueble.
De la misma manera, acompañamos en el resto de las actuaciones legales derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una seguridad, como sucede habitualmente con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Después de la extinción del régimen de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de manera conjunto, debido a que, tal y como establece el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a otra persona, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de realizar la separación.
En los asuntos de familia es frecuente que se reciban preguntas sobre el derecho de uso tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Disolución condominio plusvalía municipal - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera principalmente cuando el titular de una cosa fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son propietarios de una cosa común.
Si requieres de un profesional que conozca de primera mano las razones que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un servicio de asistencia específico para proceder a la disolución del condominio, negociar con el resto de copropietarios, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso judicial, así como asesoramiento para las acciones judiciales que puedan generarse, contacta con nuestro despacho.
Hay tener presente que, tal y como hemos dicho anteriormente, el derecho a disponer con libertad de la parte proporcional del bien común puede quedar ceñido al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un pacto de los cotitulares. En caso de la ausencia pacto, la acción no se encuentra sometida a plazo de prescripción, en base a lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el copropietario podrá ejercer su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos comentado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro bufete es en el que aparece el interés por dividir el bien común, para poder valorar de manera exhaustiva todos los caminos posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre os decimos que os anticipéis a que aparezca el problema, y contactemos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.