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Disolución condominio herencia - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que distintas personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el art. 399 del Código Civil determina que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden disponer libremente de esa parte, vendiendo, donando o hipotecando. Sólo se prevé una excepción a la libre decisión, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos claro en qué consiste un condominio, podemos comprender que, a través de la extinción del mismo, se repartirá la situación común estipulada sobre una propiedad. Para obtener la división de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su separación libremente, ya que no existe obligación de continuar en la situación de cotitularidad de forma permanente, a menos que exista un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de renovarse a través de un nuevo acuerdo firmado por los copropietarios.
Se debe aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y el reparto del importe obtenido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común acorde con el coeficiente del cotitular en la propiedad común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son los principales argumentos de extinción de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no existe obligación de permanecer en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, siendo propiedades indivisibles, si no hay adjudicación completa a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se vende la propiedad y se distribuye el dinero entre todos los titulares.
Con lo cual, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas deben ser titulares de una cosa común. No debe haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que haber un deseo de dividir la cosa común, tanto individual, por un solo cotitular, que tendrá la posibilidad de solicitar el procedimiento legal para la disolución de la cosa común, o tiene que haberse llegado a un pacto entre todos los copropietarios para poder realizar la división de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Disolución condominio herencia - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un letrado en este tema son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para alcanzar un pacto ventajoso sobre la separación de la cosa común. Cuando se ha alcanzado un acuerdo se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura a través de la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la disolución. Se trata de la vía más ágil para la disolución del condominio y está estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe pacto para la separación de el bien común, es necesario interponer la acción judicial de división de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del bien, se realizarán los trámites reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones legales originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
En términos generales, el abogado orientará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuese indivisible, o compra de la proporción que corresponda de la cosa común si esta fuere divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un proceso judicial que finalizará con la subasta del bien.
De igual modo, asesoramos en el resto de las actuaciones legales derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una seguridad, como sucede habitualmente con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Después de la disolución del régimen de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y situar como garante a la persona que ha adquirido la propiedad de manera conjunto, debido a que, tal y como estipula el art. 405 del Código Civil, la separación del bien común no perjudicará a otra persona, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de hacer la separación.
En materia de familia es frecuente que acudan preguntas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena voluntad.
Disolución condominio herencia - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce mayoritariamente cuando el titular de un inmueble fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando los dos son propietarios de una cosa común.
Si precisas de un experto que conozca muy bien las causas que dan lugar a la situación de copropiedad, y necesitas un asesoramiento específico para proceder a la disolución del condominio, negociar con el resto de copropietarios, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio a través de un proceso judicial, así como asesoramiento para las acciones judiciales que se originen, ponte en contacto con nuestro bufete.
Hay tener presente que, tal y como hemos comentado anteriormente, el derecho a disponer libremente de la parte proporcional de la cosa común puede quedar limitado al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación mediante un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un pacto, la actuación no está sujeta a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el cotitular tendrá la opción de ejercer su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos dicho, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para recurrir a nuestro bufete es en el que aparece el interés por separar el bien común, para poder examinar de manera exhaustiva todas las vías posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre aconsejamos que os anticipéis a que surja el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.