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Contratos sobre inmuebles - VMS Abogados
Nuestro Código Civil define como bienes inmuebles las parcelas, los edificios, los caminos, todas las edificaciones adheridas al terreno, árboles, plantas, minas, cultivos… En resumen, nuestra legislación recoge como bien inmueble todo aquél que se encuentre unido o sujeto de manera fija, que no pueda fraccionarse sin quebrantarse o deteriorarse.
Por tanto, aunque es cierto que la mayoría de las personas entienden como bien inmueble una vivienda o una finca, es apropiado que sepamos la inmensidad de bienes inmuebles que hay para que, a su vez, comprendamos toda la tipología de contratos que es posible constituir y la gran cantidad de derechos y obligaciones de los que podemos gozar. Cabe destacar a modo de curiosidad que los derechos que se ostentan sobre las propiedades, ya sean muebles o inmuebles, se llaman derechos reales, ya que reales procede de la palabra latina res – rei, que quiere decir “cosas”. Así, los derechos reales son aquellos que se ostentan sobre las cosas.
Los contratos que sobre un bien inmueble podemos otorgar son muy diversos: relativos a su propiedad (compraventa), vinculados a su mero disfrute sin llegar a poseer la propiedad (usufructo), relacionados con su situación posesoria (arrendamiento), incluso usarlos como aval para afrontar deudas (hipoteca), así como realizar contratos que normalicen el estado del inmueble cuando su propiedad es compartida entre varias personas (condominio).
Es esencial saber que los bienes inmuebles también pueden ser susceptibles de constituir sobre ellos lo que se conoce como enfiteusis, más adecuado para bienes inmuebles de tipo agrícola, un acuerdo por el que se entrega el dominio y explotación de la tierra a cambio del pago de una renta anual.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa llevamos años constituyendo, modificando, suprimiendo y regulando todo tipo de relaciones legales surgidas a raíz de contratos suscritos sobre bienes inmuebles, así como protegiendo y representando los intereses y derechos de nuestros clientes surgidos en base a dichos contratos ante los Juzgados y Tribunales.
La existencia de un contrato que normalice las situaciones jurídicas concebidas alrededor del uso o propiedad de un bien es fundamental, y de esta forma lo tratamos en nuestro Bufete, elaborando detallada y cuidadosamente cada tipo de contrato ajustando la realidad legal a la realidad social e inapelable de nuestros clientes.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos sobre inmuebles.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos sobre inmuebles - Características de nuestro servicio
Los profesionales que nos ocupamos de redactar contratos sobre bienes inmuebles contamos entre nuestras tareas la de que, en aquellos, quede adecuadamente reflejado cuál es el objeto para el que se suscribe el contrato: enajenar, adquirir, gestionar, explotar, gozar, etc.
Con lo cual, primeramente, nos encontraremos con nuestra labor principal: qué quiere el cliente y de qué manera lo podemos recoger en un contrato que va a ser nuestro derecho y nuestra obligación.
Una vez que sabemos qué busca el cliente, nos dedicamos a enfocar el asunto. Pongamos por caso que necesitamos adquirir una propiedad para usarla como residencia habitual, esto es, tenemos que redactar un Contrato de Compraventa.
Comenzaremos por recoger toda la documentación necesaria: datos registrales para describir la finca, saber cuál es su situación posesoria (por ejemplo, que esté exenta de inquilinos u ocupantes), conocer si sobre la misma pesan cargas y gravámenes (una hipoteca es un buen ejemplo), etc.
Luego, pensaremos en la opción de otorgar un contrato previo (por ejemplo, un contrato de arras) que asegure el objetivo de nuestro cliente, que, en el supuesto empleado, no es otro sino obtener la propiedad de la casa.
Una vez que contamos con toda la documentación requerida, procederemos a reflejar por escrito las condiciones de la compra: precio, modo y mecanismo de pago, tiempo para entregar las Escrituras, partes que tienen que intervenir, modo de solucionar todas las cuestiones que pueda plantear el conflicto entre las partes (por ejemplo, si las solucionaremos ante los Tribunales o ante una figura arbitral), quién se responsabilizará si surgen desperfectos con el paso del tiempo.
Luego, recomendamos a nuestro cliente Elevar a Escritura Pública (para que nos comprendan nuestros seguidores, ir al Notario) el Contrato de que se trate, en esta situación y siguiendo con nuestro ejemplo de comprar una vivienda, tendrá lugar la firma en documento notarial, acompañando a nuestro cliente a la Notaría para controlar que todo se haga en función de los intereses de nuestro cliente.
Por último, y pese a que la legislación vigente no nos fuerza a ello, recomendaremos inscribir el Contrato en el Registro de la Propiedad para proteger a mayor nivel los intereses de nuestro cliente para reducir alm máximo las probabilidades de que, en el futuro, puedan surgir conflictos.
Contratos sobre inmuebles - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Por lo que os contábamos al principio, la legislación actual nos proporciona numerosas opciones en lo que respecta a las modalidades de contrato y las tareas que se pueden llevar a cabo en relación con un bien inmueble.
Es por esto mismo que el momento de recurrir a un abogado experto en Contratos sobre Bienes Inmuebles puede ser muy variado según la finalidad que necesitemos obtener de la propiedad.
El momento adecuado para contactar con un abogado es siempre el mismo: previamente a hacer algo que pueda tener una trascendencia jurídica para nuestros intereses, no haciendo referencia con esto a simples actos rutinarios como buscar una casa que se adapte a nuestros requerimientos.
Hablamos del momento conveniente para contactar a un abogado en que, conseguida toda la información, queremos comenzar a estudiar los documentos. Por ejemplo, una Nota Simple puede contener datos de embargo, restricciones en el disfrute del inmueble (una servidumbre), divisiones, etc.
Si recordáis, esta era la principal labor que ejercemos los especialistas en Contratos, y es porque en la fase de documentación los abogados ya somos capaces de identificar si pueden existir situaciones problemáticas y transmitirlo a los clientes para determinar si conviene o no suscribir el contrato.
De esta forma, y como decidimos habitualmente, siempre es mejor prevenir que curar, y dado que todos sabemos la trascendencia para nuestro patrimonio legal y económico, os animamos a que nos preguntéis para que podamos aconsejaros sobre cualquier clase de contrato suscrito sobre bienes inmuebles y os apoyemos para que disfrutéis de vuestro inmueble sin problema.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.