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Contratos sobre inmuebles - VMS Abogados
Nuestro Código Civil define como bienes inmuebles las tierras, los edificios, los caminos, todas las construcciones adheridas al suelo, árboles, plantas, minas, cultivos… En definitiva, nuestra legislación recoge como bien inmueble todo aquél que se encuentre junto o sujeto de manera fija, que no se pueda separar sin romperse o estropearse.
Por eso, si bien la mayoría de las personas entienden como bien inmueble una casa o una finca, es apropiado que sepamos la inmensidad de bienes inmuebles que existen para que, al mismo tiempo, comprendamos toda la tipología de contratos que es posible confeccionar y la gran cantidad de derechos y obligaciones de los que podemos disfrutar. Hay que mencionar a modo de curiosidad que los derechos que se tienen sobre los bienes, ya sean muebles o inmuebles, se llaman derechos reales, ya que reales deriva del vocablo latina res – rei, que quiere decir “cosas”. Así, los derechos reales son aquellos que se ostentan sobre las cosas.
Los contratos que sobre un bien inmueble pueden otorgarse son muy variados: vinculados a su propiedad (compraventa), vinculados a su mero disfrute sin llegar a ostentar la propiedad (usufructo), relacionados con su situación posesoria (arrendamiento), incluso utilizarlos como aval para afrontar deudas (hipoteca), así como realizar contratos que regulen el estado del inmueble cuando su propiedad está repartida entre varias personas (condominio).
Es esencial saber que los bienes inmuebles también pueden ser susceptibles de formar sobre ellos lo que se conoce como enfiteusis, más apropiado para bienes inmuebles de tipo agrario, un pacto por el que se entrega el dominio y explotación de la propiedad a cambio del abono de una renta anual.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa llevamos años constituyendo, cambiando, suprimiendo y normalizando todo tipo de relaciones jurídicas surgidas mediante contratos suscritos sobre bienes inmuebles, así como protegiendo y representando los intereses y derechos de nuestros clientes nacidos en base a dichos contratos ante los Juzgados y Tribunales.
La posesión de un contrato que regule las vicisitudes jurídicas concebidas alrededor del disfrute o propiedad de una propiedad es fundamental, y así lo tratamos en nuestro Bufete, elaborando minuciosa y concienzudamente cada modalidad de contrato ajustando la realidad jurídica a la realidad social e inapelable de nuestros clientes.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos sobre inmuebles.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos sobre inmuebles - Características de nuestro servicio
Los abogados que nos dedicamos a preparar contratos sobre bienes inmuebles tenemos entre nuestras tareas la de que, en ellos, quede adecuadamente establecido cuál es el objeto para el que se realiza el contrato: enajenar, adquirir, gestionar, explotar, disfrutar, etc.
Por este motivo, primeramente, nos encontraremos con nuestra labor principal: qué quiere el cliente y de qué manera lo podemos incluir en un contrato que se va a convertir en nuestro derecho y nuestra obligación.
Cuando sabemos qué precisa el cliente, nos dedicamos a enfocar el tema. Por ejemplo, imaginemos que necesitamos adquirir una propiedad para usarla como residencia habitual, es decir, tenemos que elaborar un Contrato de Compraventa.
Comenzaremos por recopilar toda la documentación que sea preciso: información registral para identificar la propiedad, saber cuál es su situación posesoria (por ejemplo, que esté exenta de inquilinos u ocupantes), saber si sobre la misma existen cargas y gravámenes (un préstamo hipotecario es un buen ejemplo), etc.
Luego, nos planteamos la opción de conceder un contrato previo (por ejemplo, un contrato de arras) que asegure el objetivo de nuestro cliente, que, en el caso utilizado, no es otro sino obtener la propiedad de la casa.
Cuando disponemos de toda la documentación requerida, pasaremos a dejar por escrito los requisitos de la compra: precio, modo y forma de pagar, tiempo para entregar las Escrituras, personas que tienen que participar, forma de solucionar todas las cuestiones que pueda ocasionar el conflicto entre las partes (por ejemplo, si las resolveremos ante los Juzgados o ante una figura arbitral), quién se hará responsable si aparecen vicios ocultos con el transcurso del tiempo.
Después, aconsejamos a nuestro cliente Elevar a Escritura Pública (para que nos comprendan nuestros lectores, ir al Notario) el Contrato de que se trate, en esta situación y siguiendo con nuestro ejemplo de adquirir una vivienda, se celebrará la firma en documento ante notario, acompañando a nuestro cliente a la Notaría para controlar que todo se haga en función de los intereses de nuestro cliente.
Finalmente, y pese a que la legislación actual no nos obliga a ello, recomendaremos inscribir el Contrato en el Registro de la Propiedad para proteger aún más los intereses de nuestro cliente para disminuir en todo lo posible las probabilidades de que, en el futuro, pueda tener problemas.
Contratos sobre inmuebles - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Por lo que os comentábamos al inicio, la legislación actual nos proporciona numerosas posibilidades en cuanto a los tipos de contrato y las tareas que se pueden llevar a cabo que tengan que ver con una propiedad inmueble.
Es por esto mismo que el momento de contratar a un abogado experto en Contratos sobre Bienes Inmuebles puede ser muy distinto atendiendo a la función que necesitemos obtener de la propiedad.
El momento adecuado para recurrir a un abogado es siempre el mismo: previamente a hacer algo que pueda tener una relevancia legal para nuestros intereses, no refiriéndonos con ello a simples actos rutinarios como buscar un inmueble que se adapte a nuestras necesidades.
Nos referimos al momento adecuado para recurrir a un abogado en que, obtenida toda la información, queremos comenzar a estudiar la documentación. Por ejemplo, una Nota Simple puede incluir anotaciones de embargo, restricciones en el uso del inmueble (una servidumbre), divisiones, etc.
Si recordáis, esta era la principal labor que llevamos a cabo los especialistas en Contratos, y se debe a que en la fase de documentación los abogados ya somos capaces de identificar si puede haber situaciones complicadas y hacerlo saber a los clientes para determinar si compensa o no suscribir el contrato.
De esta forma, y como decidimos normalmente, siempre es mejor prevenir que curar, y puesto que todos sabemos la trascendencia para nuestro patrimonio legal y económico, os invitamos a que nos preguntéis para que podamos guiaros sobre cualquier modalidad de contrato suscrito sobre bienes inmuebles y os ayudemos a que disfrutéis de vuestra propiedad sin complicaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.