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Contrato de arras vivienda - VMS Abogados
Podemos describir las arras como la señal entregada como garantía para la firma de un posterior contrato de compraventa sobre alguna clase de bien (lo más común es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se establecen la mayoría de los requisitos que formarán el futuro contrato de compraventa: valor, plazos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo fundamental, se establecen los efectos y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber acatado las condiciones establecidas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos brinda una pista bastante clara, incluso para las personas que no especialistas, de qué puede ocurrir si infringimos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá romperse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día esta clase de cuestiones, dado que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y con frecuencia acuden a nosotros personas que, por ser vendedores o compradores, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente no sepa hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden generar quebraderos de cabeza a las partes que lo firman, afectando a nuestro patrimonio de tal modo que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos compradores) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por duplicado (si somos vendedores) por incurri en una violación del contrato.
VMS lleva más de 10 años resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial producida por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las condiciones del contrato y por no lograr comprender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras vivienda - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que realizamos los abogados expertos en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a aquellas funciones que ejerce la parte de derecho civil que analiza la parte de obligaciones y contratos.
Sin embargo, intentaremos desglosar funciones concretas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que suponga la compra de un bien inmueble:
- Hay una parte de obtención de documentación: solicitar información registral de la vivienda es fundamental, entre otras cosas, para identificar la parcela sobre la que vamos a elaborar el contrato que implicará, en un futuro, la compra del inmueble.
- Tenemos que estudiar y facilitar a las partes (si nos han contratado las dos) qué requisitos vamos a ofrecer a las dos: plazas, forma de pago, circunstancias que pueden suspender o influir en la operación, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las actuaciones que más miramiento necesitan es la redacción de las condiciones que puedan afectar al desempeño o no de lo reflejado en el contrato, es decir, tenemos que tener en cuenta aquellas circunstancias que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta a través de diferentes medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de vender previamente una vivienda. Esta cuestión deberá ser especificada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se logre la financiación, no resulte forzoro proceder y formalizar la compraventa sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes contratantes, también es parte de nuestras tareas tratar de negociar de manera extrajudicial para lograr el menor perjuicio posible para nuestros defendidos. En definitiva, la tarea de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado experto en contratos de arras es la de proteger los intereses del cliente que representa, e intentar evitarle un procedimiento judicial con todos los efectos que ello conlleva, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía que no tiene.
Contrato de arras vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo recurrir a un abogado experto lo encontramos, precisamente, en lo ya especificado en el la legislación española y que tenemos a bien reflejar este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá romperse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
Pues bien, parece obvio por qué contratar a un abogado: para evitar un daño económico que entrañe una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y tomando en consideración el coste del inmueble que queramos comprar, puede ascender a cuantías que supongan un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Así pues, el momento apropiado para recurrir a un abogado es siempre el mismo: antes de iniciar cualquier tipo de relación jurídica. No obstante, nos gustaría hacer hincapié en la importancia de acudir a un abogado especialista en arras previamente a firmar ningún contrato, porque es muy habitual que los clientes acudan a nuestro despacho cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de incumplimiento que puede implicarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en lo que no haya sido pactado, por lo que es imprescindible consultar con un profesional que sepa qué justificaciones utilizar cuando existan lagunas en el contrato de arras de manera que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para evitar perjudicarnos.
Por eso, en el presente artículo, os aconsejamos contactar con un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, en el futuro, os fuerce a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.