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Contrato de arras venta vivienda - VMS Abogados
Podemos definir las arras como aquella señal entregada como depósito para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre alguna clase de propiedad (lo más habitual es que se trate de una vivienda).
En el contrato de arras se incluyen la mayoría de las condiciones que formarán el futuro contrato de compraventa: precio, plazos, bien sobre el que se conceden las arras… Y lo fundamental, se recogen los efectos y/o penalizaciones por no cumplir o no haber respetado las cláusulas marcadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos da una señal bastante clara, incluso para aquellas personas que no especialistas, de qué puede suceder si violamos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día esta clase de asuntos, ya que somos un equipo especializado en derecho inmobiliario, y en muchas ocasiones recurren a nosotros clientes que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente no sepa hasta qué punto los Contratos de Arras pueden causar problemas a las partes que lo suscriben, perjudicando a nuestro patrimonio hasta tal punto que podemos perder una importante cantidad transferida (si somos compradores) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por doble (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en un quebrantamiento del contrato.
VMS lleva más de una década solucionando apuros de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una terrible pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo entender las cláusulas del contrato y por no lograr entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras venta vivienda - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que llevamos a cabo los abogados expertos en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a las funciones que ejerce el ámbito de derecho civil que analiza la parte de deberes y contratos.
No obstante, intentaremos desgranar funciones concretas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que suponga la adquisición de una vivienda:
- Hay una fase de recopilación de papeleo: solicitar información registral de la vivienda es básico, entre otras cosas, para describir la finca sobre la que vamos a elaborar el contrato que implicará, posteriormente, la adquisición de la vivienda.
- Tenemos que estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado las dos) qué requisitos vamos a ofrecer a las dos: tiempos, forma de pago, circunstancias que pueden suspender o influir en la operación, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de quebrantamiento contractual por parte de alguna de las partes.
Una de las tareas que más atención necesitan es la preparación de las condiciones que puedan afectar al cumplimiento o no de lo contemplado en el contrato, es decir, debemos tomar en consideración aquellas situaciones que puedan conllevar para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, pensemos que, para poder comprar un inmueble, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta mediante diferentes medios (por ejemplo, constituir un préstamo hipotecario o necesidad de vender con anterioridad un inmueble. Esta cuestión deberá ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no sea obligatorio constituir y formalizar la compraventa sobre la vivienda.
Además, en caso de quebrantamiento de alguna de las partes contratantes, también es parte de nuestras obligaciones tratar de llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para conseguir el menor perjuicio posible para nuestros clientes. En resumen, la función de mayor importancia que debe afrontar un abogado experto en contratos de arras es la de velar por los intereses del cliente que representa, e intentar impedirle un procedimiento legal con todas las consecuencias que ello conlleva, por ejemplo, con una condena a pagar una cantidad que no tiene.
Contrato de arras venta vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo recurrir a un abogado experto radica, precisamente, en lo ya recogido en el la legislación española y que queremos reflejar este artículo: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Teniendo esto en cuenta, parece obvio la razón para contratar a un profesional: para evitar un perjuicio económico que entrañe una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y teniendo en cuenta el coste de la vivienda que deseemos comprar, puede ascender a cuantías que conlleven un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Con lo cual, el momento apropiado para contratar a un abogado siempre es el mismo: antes de iniciar cualquier tipo de relación legal. No obstante, nos gustaría hacer hincapié en la relevancia de acudir a un abogado experto en arras previamente a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes recurran a nuestro despacho una vez que han firmado y ya han cometido algún tipo de incumplimiento que puede acarrearles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que resulta imprescindible consultar con un abogado que conozca qué razonamientos emplear cuando existan lagunas en el contrato de arras para que pueda proteger nuestros intereses de la mejor manera para evitar perjudicarnos.
Por esta razón, en el presente post, os aconsejamos recurrir a un abogado antes de firmar cualquier tipo de documento que, en el futuro, os fuerce a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.