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Contrato de arras terreno urbano - VMS Abogados
Podemos describir las arras como aquella señal concedida como depósito para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre alguna clase de propiedad (lo más común es que se trate de una vivienda).
En el contrato de arras se recogen la mayor parte de los requisitos que formarán el futuro contrato de compraventa: precio, tiempos, bien sobre el que se conceden las arras… Y lo fundamental, se establecen las consecuencias y/o penalizaciones por no llevar a cabo o no haber respetado las condiciones fijadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos brinda una señal bastante clara, incluso para las personas que no especialistas, de qué puede ocurrir si incumplimos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos cada día esta clase de cuestiones, dado que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y en muchas ocasiones recurren a nosotros clientes que, por ser vendedores o compradores, tienen dificultades con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué punto los Contratos de Arras pueden producir problemas a las partes que lo firman, afectando a nuestro patrimonio de tal manera que podemos perder una gran cantidad entregada (si somos compradores) o tener que reembolsar una cantidad recibida por doble (si somos vendedores) por cometer un quebrantamiento del contrato.
VMS lleva más de una década solucionando problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial producida por no haber sabido qué firmar, cómo entender las estipulaciones del contrato y por no lograr entender a qué se estaban obligando y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras terreno urbano - Características de nuestro servicio
Las labores que realizamos los abogados expertos en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy parecidas a las funciones que ejerce la parte de derecho civil que estudia la parte de deberes y contratos.
No obstante, intentaremos desglosar funciones específicas en esta clase de contratos y tomaremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que comporte la adquisición de un bien inmueble:
- Existe una parte de recopilación de documentación: pedir información registral del inmueble es imprescindible, sobre todo para identificar la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, en un futuro, la compra del inmueble.
- Debemos analizar y facilitar a las partes (si nos han contratado ambas) qué cláusulas vamos a ofrecer a ambas: plazas, forma de pago, condiciones que pueden anular o influir en la operación, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de infracción contractual por parte de alguno de los implicados.
Una de las funciones que más esmero necesitan es la redacción de las cláusulas que puedan afectar al cumplimiento o no de lo reflejado en el contrato, es decir, debemos tener en cuenta aquellos supuestos que puedan suponer para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, pensemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de diferentes medios (por ejemplo, constituir una hipoteca o necesidad de vender previamente una vivienda. Esta cuestión deberá ser especificada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se consiga la financiación, no sea obligatorio proceder y formalizar la compraventa sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de quebrantamiento de cualquiera de las partes contratantes, también es parte de nuestras tareas tratar de negociar de manera extrajudicial para conseguir la menor penalización posible para nuestros clientes. En resumen, la función más importante que debe afrontar un abogado especializado en contratos de arras es la de apoyar los intereses de su representado, e intentar impedirle un procedimiento legal con todos los efectos que ello supone, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía de la que no dispone.
Contrato de arras terreno urbano - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo contratar a un abogado experto radica, precisamente, en lo ya explicado en el el Código Civil y que tenemos a bien repetir este artículo: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
Pues bien, parece obvio la razón para contratar a un abogado: para evitar un perjuicio económico que suponga una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el coste del inmueble que deseemos adquirir, puede ascender a cantidades que conlleven un endeudamiento para nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Por este motivo, el momento oportuno para contratar a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier clase de relación legal. Sin embargo, queremos incidir en la importancia de contratar a un abogado especialista en arras de forma previa a suscribir ningún contrato, porque es muy habitual que los clientes acudan a nosotros cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de violación que puede implicarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que resulta imprescindible contactar con un abogado que sepa qué argumentos utilizar cuando existan lagunas en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para impedir perjudicarnos.
Por esta razón, en este post, os aconsejamos recurrir a un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de documento que, en el futuro, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.