Prescripción de obras ilegales en una comunidad de propietarios: La Ley de Propiedad Horizontal indica en su artículo 7.1: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.” Según lo indicado, podemos afirmar que cualquier obra que afecte a elementos comunes deberá comunicarse de forma previa al Presidente de la Comunidad, lo que podemos entender como que se precisa autorización de la Junta de Propietarios.

Prescripción de obras ilegales en una comunidad de propietarios: ¿Qué sucede cuando una obra afecta a elementos comunes?

Por tanto, ¿qué sucede cuando una obra que ha afectado bien a elementos comunes, aunque sean de uso privativo, por ejemplo, una terraza, se realizan contraviniendo lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal? Pues que dicha obra sería ilegal, debiendo atenernos tanto a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal como a lo dispuesto por las normas de Urbanismo del municipio en el que se encuentre la Comunidad de Propietarios. En este caso, y dado que es un tema bastante amplio, intentaremos mediante el presente artículo dar respuesta a una de las preguntas que suelen surgir en relación con los tiempos de los que disponemos para denunciar dichas obras: ¿Cuándo prescriben las obras ilegales que se hayan realizado en la Comunidad de Propietarios?

Prescripción de obras ilegales en una comunidad de propietarios: ¿Cuándo prescriben las obras ilegales que se hayan realizado en la Comunidad de Propietarios?

Según la Sentencia 540/2016, de 14 de septiembre de 2016 del Tribunal Supremo, que unifica las diversas corrientes jurisprudenciales, cuando lo que se ejercita es una acción que pretenda la eliminación de obras inconsentidas en elementos comunes de la Comunidad de Propietarios, el plazo de prescripción será de 30 años, puesto que se persigue el reintegro del elemento común al estado y situación anterior a las obras frente a quien se reconoce promotor de las mismas, y lo justifica el Tribunal diciendo “Esta Sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las misma es el de treinta años establecido en el artículo 1963cc”.

Otro de los argumentos que cabe relacionar con la prescripción de las obras y que suele ser empleado como defensa por aquellos que han alterado los elementos comunes, es la regla del consentimiento. Muchos propietarios que han realizado obras no consentidas suelen emplear como argumento que la Comunidad ha conocido y consentido tal realización de obras, confundiendo ambos términos, conocimiento y consentimiento. Sin embargo, en la misma sentencia, y sin querer entrar en un debate jurídico sobre el consentimiento, pues daría para otro artículo, manifiesta la Sala que “el conocimiento no equivale a consentimiento, ni el silencio supone genéricamente una declaración, pues aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito, es decir, como manifestación de una determinada voluntad, de manera que el problema no está en decidir si puede ser expresión de consentimiento, sino en determinar bajo qué condiciones debe aquél ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento.” Es decir, lo que señala nuestro máximo Tribunal es que el conocimiento y la inactividad inicial de las Comunidades de Propietarios no puede suponer, por sí mismo, una forma de expresión y manifestación de un consentimiento tácito, sino que habrá que estar al supuesto concreto para determinar si tal consentimiento por parte de la Comunidad para alterar los elementos comunes ha existido.

En este artículo hemos tratado de acercaros un poco más a las directrices que se contienen en el Código Civil y en cómo nuestra jurisprudencia ha tratado de aclarar cuál es el plazo de prescripción de las obras ilegales realizadas en las Comunidades de Propietarios, así como en aclarar que para cualquier alteración de elementos comunes es fundamental recabar la autorización de la Junta de Propietarios.

No obstante, y dado que en temas de obras nos encontramos sujetos a las ordenanzas municipales, es importante saber que lo que aquí se ha expuesto es en relación únicamente con la parte civil, la legislación en la materia sobre propiedad horizontal, y que, además, habría que estudiar en los casos concretos cuáles serían las normas urbanísticas de los Ayuntamientos que resultarían aplicables.

Es por ello, por la sensibilidad e importancia del tema en el ámbito de la propiedad horizontal, junto con la necesidad de conocer con un alto grado de detalle cuál es la norma urbanística a aplicar y a tener en cuenta en el plazo de prescripción de las obras ilegales en las Comunidades de Propietarios, que te animamos a que nos preguntes cualquier duda que puedas tener, estamos a tu disposición.