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Contrato de arras penitenciales inmobiliarias - VMS Abogados
Podemos definir las arras como la señal entregada como garantía para la suscripción de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de propiedad (lo más frecuente es que se trate de una vivienda).
En el contrato de arras se recogen la mayor parte de las condiciones que formarán el posterior contrato de compraventa: valor, plazos, bien sobre el que se conceden las arras… Y lo más importante, se establecen los efectos y/o penalizaciones por no cumplir o no haber acatado las cláusulas establecidas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos brinda una pista bastante clara, incluso para aquellas personas que no especialistas, de qué puede suceder si contravenimos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá romperse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día esta clase de asuntos, dado que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y a menudo recurren a nosotros personas que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué punto los Contratos de Arras pueden ocasionar quebraderos de cabeza a las partes que lo suscriben, afectando a nuestro patrimonio de tal manera que podemos perder una gran cantidad entregada (si somos adquirientes) o tener que devolver una cantidad recibida por doble (en el caso de que seamos vendedores) por cometer una infracción contactual.
Nuestro despacho lleva más de 10 años resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una importante pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo comprender las condiciones del contrato y por no conseguir comprender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras penitenciales inmobiliarias - Características de nuestro servicio
Las funciones que desempeñamos los abogados expertos en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy parecidas a las tareas que practica el ámbito de derecho civil que estudia la parte de obligaciones y documentos contractuales.
No obstante, trataremos de desglosar funciones específicas en esta clase de contratos y cogeremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que comporte la compra de una vivienda:
- Existe una parte de recopilación de documentación: solicitar información registral del inmueble es imprescindible, entre otras cosas, para describir la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que conllevará, en un futuro, la adquisición del inmueble.
- Debemos estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado las dos) qué cláusulas vamos a proponer a ambas: plazas, método de pago, casos que pueden suspender o condicionar la compraventa, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las labores que más delicadeza requieren es la redacción de las condiciones que puedan influir en el desempeño o no de lo contemplado en el contrato, esto es, tenemos que tomar en consideración aquellos supuestos que puedan suponer para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de diferentes medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de vender con anterioridad un inmueble. Esta cuestión tendrá que ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se consiga la financiación, no sea forzoro constituir y formalizar la compra sobre el inmueble.
Además, en caso de incumplimiento de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras tareas tratar de llegar a un acuerdo de forma extrajudicial para conseguir el menor perjuicio posible para nuestros defendidos. En definitiva, la tarea más importante que debe afrontar un abogado especializado en contratos de arras es la de proteger los intereses de su representado, y tratar de impedirle un proceso legal con todas las consecuencias que ello acarrea, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía que no tiene.
Contrato de arras penitenciales inmobiliarias - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué recurrir a un abogado experto lo encontramos, precisamente, en lo ya recogido en el la legislación española y que queremos repetir aquí: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, será posible rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas por dos”.
Teniendo esto en cuenta, resulta obvio el motivo para contratar a un abogado: para prevenir un daño económico que conlleve una pérdida patrimonial que, a veces, y teniendo en cuenta el importe de la vivienda que queramos adquirir, puede ascender a cuantías que impliquen un endeudamiento para nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Por este motivo, el momento apropiado para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de iniciar cualquier clase de relación legal. Sin embargo, nos gustaría incidir en la importancia de contratar a un abogado experto en arras de forma previa a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes acudan a nosotros cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de infracción que puede suponerles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que es fundamental contactar con un abogado que conozca qué razones utilizar cuando haya vacíos en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor manera para evitar perjudicarnos.
Por esta razón, en este artículo, os aconsejamos recurrir a un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os obligue a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.