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Contrato de arras para reservar un local con posibilidad de cambiar de uso - VMS Abogados
El nuevo contexto económico y social requiere de ideas innovadoras para atender una de las necesidades más básicas de todas, que es el derecho a tener una casa.
Por tanto, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco habitual que algunas personas compren inmuebles cuyo fin inicial era de local o negocio, para destinarlo a vivienda.
Así se crea una nueva forma de acceso a vivienda, que no es ajena a materias, tanto de condición técnica como judicial.
Como hemos dicho, proceder con el cambio de uso de un local en el que se ha llevado a cabo un negocio para ajustarlo a los requerimientos de una casa no está exento de un reacondicionamiento técnico de la propiedad, imponiéndose la obligación de cumplir con ciertas dimensiones, situación con respecto a la acera de cada una de las estancias que componen la casa, exigencia de cocina y de instalación de salida de humos, requisitos sobre electricidad y ventilación, así como accesibilidad y protección en con respecto a la prevención de incendios, entre otras peticiones.
A las condiciones técnicas o físicas que debe reunir la vivienda se le sumarán las legales, de manera que se debe cumplir con lo recogido por la normativa administrativa en cuestión urbanística y control sobre usos del suelo. En base a ello, debe tenerse en consideración que el cambio de uso de local a vivienda requerirá la tramitación de una preceptiva licencia de obra solicitada a través del procedimiento ordinario común. Para ello, se tendrá que adjuntar un proyecto realizado por un técnico experto en la materia, y que deberá contener aquellas obras a acometer que cumplen con Código de Edificación. Sin embargo, y con anterioridad, conviene obtener el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá asegurar que el nuevo uso del que se dotará el suelo no proscribe con lo reflejado por la legislación urbanística. De la misma manera, es conveniente obtener un informe de viabilidad previo preparado por un técnico competente, que permitirá evaluar si el cambio de uso es posible, aunque también puede que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero muy aconsejable.
Además, el cambio de uso no debe conculcar con lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o configuración del edificio en el que se encuentra, priorizando mayormente la posibilidad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada reconocido constitucionalmente. Sin embargo, cuando se alteran elementos comunes es obligatorio contar con la aprobación de la Comunidad de Propietarios.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras para reservar un local con posibilidad de cambiar de uso - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado conoce toda la tramitación a llevar a cabo en el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el proceso para la concesión de la licencia y, por otro lado, asistirá en todos aquellos impedimentos que la Administración fije para la obtención de las autorizaciones oportunas para realizar cambio de uso, interponiendo los correspondientes recursos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Del mismo modo, y con la finalidad de prevenir posibles obstáculos por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un estudio previo sobre los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con la finalidad de verificar que se permite llevar a cabo el cambio de uso. De la misma manera, y si es necesario, se asistirá a la Junta de Vecinos acompañado del técnico experto en el asunto para explicar las características del proyecto y la inocua afectación en la estructura y seguridad del edificio y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en coordinación con un profesional competente en el asunto, que se encargará de preparar los informes y análisis técnicos necesarios para llevar a cabo el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Contrato de arras para reservar un local con posibilidad de cambiar de uso - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez han sido expuestas algunas de las peculiaridades y/o complejidades a las que se enfrenta un ciudadano o empresario que se plantee cambiar el uso de un inmueble de local a vivienda, recomendamos que se pongan en contacto con el bufete lo antes posible si lo que quieren es optimizar todo el proceso para cambiar el uso asignado al su propiedad, o necesitan un servicio de consultoría, así como amparo legal letrada por las negativas notificadas por parte del Ayuntamiento y que impiden continuar con el procedimiento.
De la misma forma, y debido a la naturaleza del cambio físico y legal que experimenta la propiedad, el cambio tendrá que acceder al Registro de la Propiedad a través de la correspondiente escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de esta clase de actuaciones permitirá agilizar toda esta etapa final.
Además, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes legales que afectan a viviendas permitirá dotar de un servicio de consultoría más específico, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al conocer su régimen y el alcance de calificación, y después de valorar la cuestión, será más sencillo adaptar el proceso de cambio de uso a las necesidades de este tipo de propiedad con un régimen más complicado.
Como hemos indicado, el mejor momento para contactar con el despacho será cuando la persona se proponga tramitar el cambio de uso de un local, momento en el que se explicará todos los pasos por completar y se recibirá asistencia especializada en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución óptima en caso de tener que tomar diferentes decisiones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.