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Contrato de arras para compraventa de vivienda - VMS Abogados
Podemos describir las arras como aquella señal concedida como depósito para la suscripción de un futuro contrato de compraventa sobre alguna clase de bien (lo más habitual es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se fijan la mayor parte de las condiciones que compondrán el futuro contrato de compraventa: valor, plazos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo más importante, se establecen las consecuencias y/o penalizaciones por no llevar a cabo o no haber acatado las condiciones marcadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos brinda una pista bastante evidente, incluso para las personas que no tienen conocimientos en la materia, de qué puede ocurrir si contravenimos alguna de las cláusulas en las que se acordó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos cada día este tipo de asuntos, dado que somos un equipo experto en derecho inmobiliario, y a menudo acuden a nosotros clientes que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente no sepa hasta qué punto los Contratos de Arras pueden producir quebraderos de cabeza a las partes que lo firman, afectando a nuestro patrimonio hasta tal punto que podemos perder una gran cantidad entregada (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por doble (en el caso de que seamos vendedores) por cometer una infracción del contrato.
VMS lleva más de una década resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una gran pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo comprender las condiciones del contrato y por no lograr entender a qué se estaban obligando y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras para compraventa de vivienda - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que desarrollamos los abogados expertos en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy parecidas a las funciones que practica el ámbito de derecho civil que analiza la parte de deberes y contratos.
No obstante, intentaremos desglosar tareas específicas en esta clase de contratos y cogeremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que conlleve la adquisición de un bien inmueble:
- Existe una parte de obtención de papeleo: solicitar información registral del inmueble es obligatorio, entre otras cosas, para identificar la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que conllevará, posteriormente, la compra del inmueble.
- Debemos estudiar y facilitar a las partes (si nos han contratado las dos) qué condiciones vamos a ofrecer a ambas: tiempos, método de pago, circunstancias que pueden anular o condicionar la operación, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de incumplimiento del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las tareas que más atención requieren es la preparación de las cláusulas que puedan influir en el cumplimiento o no de lo estipulado en el contrato, esto es, debemos tomar en consideración aquellos supuestos que puedan conllevar para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, pensemos que, para poder comprar una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de distintos medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de poner a la venta con anterioridad un inmueble. Esta cuestión deberá ser recogida en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se consiga la financiación, no sea forzoro proceder y oficializar la compra sobre el inmueble.
Además, en caso de quebrantamiento de cualquiera de las partes contratantes, también es parte de nuestras labores tratar de llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros defendidos. En definitiva, la función de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado especializado en contratos de arras es la de defender los intereses del cliente que representa, e intentar evitarle un procedimiento judicial con todas las consecuencias que ello implica, por ejemplo, con una condena a pagar una cuantía que no tiene.
Contrato de arras para compraventa de vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué contratar a un abogado experto lo encontramos, precisamente, en lo ya especificado en el la legislación española y que queremos repetir este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, será posible rescindirse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas por dos”.
Pues bien, resulta obvio el motivo para contratar a un profesional: para prevenir un daño económico que entrañe una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y tomando en consideración el valor del inmueble que queramos comprar, puede ascender a cuantías que acarreen un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Por este motivo, el momento oportuno para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier tipo de relación legal. Sin embargo, nos gustaría incidir en la importancia de contratar a un abogado experto en arras previamente a firmar ningún contrato, porque es muy habitual que los clientes acudan a nuestro despacho cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de error que puede conllevarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de pacto entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en aquello que no haya sido acordado, por lo que es imprescindible consultar con un profesional que conozca qué razones emplear cuando existan lagunas en el contrato de arras para que pueda proteger nuestros intereses de la mejor forma para impedir dañarnos.
Por este motivo, en el presente artículo, os recomendamos contactar con un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.