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Contrato de arras para compra de vivienda - VMS Abogados
Podemos definir las arras como aquella señal concedida como garantía para la firma de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de propiedad (lo más habitual es que se trate de un bien inmueble).
En el contrato de arras se recogen la mayor parte de las condiciones que compondrán el futuro contrato de compraventa: precio, tiempos, objeto sobre el que se entregan las arras… Y lo fundamental, se recogen las consecuencias y/o penalizaciones por no cumplir o no haber respetado las cláusulas determinadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante evidente, incluso para las personas que no abogadas, de qué puede ocurrir si violamos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos todos los días esta clase de asuntos, dado que somos un despacho especializado en derecho inmobiliario, y en muchas ocasiones recurren a nosotros personas que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente no sepa hasta qué punto los Contratos de Arras pueden producir problemas a las partes que lo suscriben, afectando a nuestro patrimonio de tal modo que podemos perder una importante cantidad transferida (si somos adquirientes) o tener que devolver una cantidad obtenida por doble (si somos vendedores) por cometer un quebrantamiento contactual.
Nuestro despacho lleva más de una década solucionando problemas de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una terrible pérdida patrimonial generada por no haber sabido qué firmar, cómo entender las condiciones del contrato y por no conseguir comprender a qué se estaban obligando y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras para compra de vivienda - Características de nuestro servicio
Las labores que llevamos a cabo los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy parecidas a las tareas que practica el ámbito de derecho civil que estudia la parte de obligaciones y documentos contractuales.
No obstante, intentaremos desgranar tareas específicas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que suponga la compra de un bien inmueble:
- Existe una fase de recopilación de papeleo: solicitar información registral de la vivienda es básico, entre otras cosas, para describir la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, posteriormente, la adquisición del inmueble.
- Tenemos que estudiar y facilitar a las partes (si nos han contratado ambas) qué disposiciones vamos a ofrecer a las dos: tiempos, método de pago, supuestos que pueden suspender o influir en la operación, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de quebrantamiento contractual por parte de alguno de los implicados.
Una de las labores que más delicadeza requieren es la preparación de las cláusulas que puedan influir en el desempeño o no de lo reflejado en el contrato, es decir, debemos tener en cuenta aquellos casos que puedan conllevar para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir un inmueble, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta a través de distintos medios (por ejemplo, solicitar una hipoteca o necesidad de vender previamente una vivienda. Esta cuestión tendrá que ser reflejada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no sea obligatorio proceder y oficializar la compra sobre la vivienda.
Además, en caso de quebrantamiento de alguna de las partes contratantes, también es parte de nuestras tareas intentar llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para conseguir la menor penalización posible para nuestros defendidos. En resumen, la tarea más importante que debe afrontar un abogado experto en contratos de arras es la de proteger los intereses del cliente que representa, y tratar de impedirle un proceso judicial con todas las consecuencias que ello implica, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad con la que no cuenta.
Contrato de arras para compra de vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo recurrir a un abogado experto radica, precisamente, en lo ya anunciado en el la legislación española y que tenemos a bien reflejar aquí: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, será posible romperse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas por dos”.
Teniendo esto en cuenta, resulta obvio por qué contratar a un abogado: para evitar un perjuicio económico que conlleve una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el importe de la vivienda que deseemos comprar, puede llegar a cantidades que acarreen un endeudamiento para nuestros clientes que no puedan enfrentar.
Así pues, el momento apropiado para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de iniciar cualquier tipo de relación jurídica. Sin embargo, nos gustaría incidir en la importancia de contratar a un abogado experto en arras previamente a firmar ningún contrato, porque es muy frecuente que los clientes acudan a nuestro despacho una vez que han firmado y ya han cometido algún tipo de error que puede conllevarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que es fundamental consultar con un abogado que sepa qué argumentos emplear cuando existan lagunas en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor manera para evitar dañarnos.
Por este motivo, en el presente post, os aconsejamos recurrir a un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de documento que, en el futuro, os fuerce a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.