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Contrato de arras para alquiler de vivienda - VMS Abogados
Podemos definir las arras como aquella señal concedida como depósito para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más frecuente es que se trate de un bien inmueble).
En el contrato de arras se recogen la mayor parte de las condiciones que formarán el futuro contrato de compraventa: valor, tiempos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo más importante, se fijan las consecuencias y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber respetado las cláusulas determinadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos da una señal bastante clara, incluso para las personas que no tienen conocimientos en la materia, de qué puede suceder si contravenimos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos todos los días esta clase de cuestiones, ya que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y con frecuencia recurren a nosotros clientes que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden generar problemas a las partes que lo firman, afectando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una gran cantidad transferida (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad recibida por doble (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en una infracción del contrato.
Nuestro despacho lleva más de 10 años solucionando apuros de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo comprender las condiciones del contrato y por no conseguir entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras para alquiler de vivienda - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que llevamos a cabo los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy similares a aquellas funciones que practica el ámbito de derecho civil que estudia la parte de obligaciones y contratos.
No obstante, trataremos de desglosar funciones específicas en esta clase de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que comporte la adquisición de una vivienda:
- Existe una parte de recopilación de papeleo: pedir información registral de la vivienda es obligatorio, sobre todo para describir la parcela sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, en un futuro, la compra del inmueble.
- Tenemos que estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado las dos) qué disposiciones vamos a ofrecer a ambas: tiempos, forma de pago, supuestos que pueden suspender o influir en la operación, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las actuaciones que más delicadeza necesitan es la redacción de las condiciones que puedan influir en el desempeño o no de lo estipulado en el contrato, es decir, debemos tomar en consideración aquellos casos que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de distintos medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de vender con anterioridad un inmueble. Esta cuestión deberá ser especificada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no sea forzoro proceder y oficializar la compra sobre el inmueble.
Asímismo, en caso de violación de alguna de las partes contratantes, también es parte de nuestras tareas tratar de llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros defendidos. En resumen, la función de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado experto en contratos de arras es la de apoyar los intereses de su representado, e intentar evitarle un procedimiento legal con todos los efectos que ello acarrea, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía de la que no dispone.
Contrato de arras para alquiler de vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué contratar a un abogado especialista radica, precisamente, en lo ya recogido en el la legislación española y que tenemos a bien reflejar este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas por dos”.
Teniendo esto en cuenta, parece evidente el fundamento para contratar a un profesional: para prevenir un daño económico que comporte una pérdida patrimonial que, a veces, y teniendo en cuenta el valor del inmueble que queramos adquirir, puede llegar a cantidades que impliquen un endeudamiento para nuestros clientes que no puedan afrontar.
Así pues, el momento oportuno para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier tipo de relación legal. Sin embargo, nos gustaría hacer hincapié en la importancia de acudir a un abogado experto en arras previamente a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes acudan a nosotros una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de violación que puede conllevarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que es fundamental consultar con un profesional que sepa qué razones emplear cuando haya vacíos en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para impedir perjudicarnos.
Por este motivo, en este post, os aconsejamos recurrir a un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os fuerce a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.