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Contrato de arras o contrato de compraventa - VMS Abogados
Podemos definir las arras como la señal concedida como garantía para la firma de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de bien (lo más habitual es que se trate de una vivienda).
En el contrato de arras se recogen la mayoría de los requisitos que compondrán el futuro contrato de compraventa: precio, tiempos, objeto sobre el que se conceden las arras… Y lo fundamental, se fijan las consecuencias y/o penalizaciones por no cumplir o no haber respetado las condiciones determinadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante clara, incluso para aquellas personas que no expertas, de qué puede ocurrir si incumplimos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día esta clase de cuestiones, dado que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y en muchas ocasiones acuden a nosotros personas que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden producir problemas a las partes que lo suscriben, afectando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por doble (en el caso de que seamos vendedores) por cometer una infracción contactual.
Nuestro despacho lleva más de 10 años resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una gran pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo entender las disposiciones del contrato y por no conseguir comprender a qué se estaban obligando y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras o contrato de compraventa - Características de nuestro servicio
Las tareas que llevamos a cabo los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a aquellas funciones que practica la parte de derecho civil que estudia la parte de obligaciones y documentos contractuales.
No obstante, trataremos de desgranar tareas concretas en esta clase de contratos y cogeremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que conlleve la compra de una vivienda:
- Existe una fase de recopilación de papeleo: solicitar información registral del inmueble es imprescindible, entre otras cosas, para identificar la finca sobre la que vamos a elaborar el contrato que implicará, en un futuro, la compra del inmueble.
- Debemos estudiar y facilitar a las partes (si nos han contratado ambas) qué cláusulas vamos a ofrecer a las dos: plazas, método de pago, supuestos que pueden suspender o influir en la compraventa, etc.
- Redactar aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de quebrantamiento contractual por parte de alguno de los implicados.
Una de las labores que más esmero necesitan es la redacción de las cláusulas que puedan afectar al cumplimiento o no de lo reflejado en el contrato, es decir, debemos tomar en consideración aquellos casos que puedan conllevar para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder comprar una casa, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta a través de distintos medios (por ejemplo, constituir un préstamo hipotecario o necesidad de vender con anterioridad un inmueble. Esta cuestión tendrá que ser reflejada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no resulte forzoro proceder y oficializar la compra sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de infracción de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras obligaciones intentar negociar de forma extrajudicial para conseguir la menor penalización posible para nuestros defendidos. En resumen, la función de mayor importancia que debe afrontar un abogado especializado en contratos de arras es la de velar por los intereses de su representado, e intentar impedirle un proceso legal con todos los efectos que ello implica, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía con la que no cuenta.
Contrato de arras o contrato de compraventa - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué recurrir a un abogado experto radica, precisamente, en lo ya especificado en el el Código Civil y que tenemos a bien reflejar este artículo: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Pues bien, resulta obvio el fundamento para contratar a un profesional: para prevenir un daño económico que entrañe una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y teniendo en cuenta el importe de la vivienda que deseemos adquirir, puede ascender a cantidades que acarreen un endeudamiento para nuestros clientes que no puedan enfrentar.
Por tanto, el momento apropiado para contratar a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier tipo de relación jurídica. No obstante, queremos incidir en la relevancia de contratar a un abogado especialista en arras previamente a suscribir ningún contrato, porque es muy frecuente que los clientes acudan a nosotros cuando ya han firmado y ya han incurrido en algún tipo de error que puede conllevarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre resultará de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que es imprescindible consultar con un profesional que conozca qué argumentos emplear cuando haya vacíos en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para impedir perjudicarnos.
Por eso, en el presente artículo, os recomendamos contactar con un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, en el futuro, os fuerce a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.