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Contrato de arras incumplimiento - VMS Abogados
Podemos describir las arras como la señal concedida como garantía para la firma de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de propiedad (lo más normal es que sea un bien inmueble).
En el contrato de arras se establecen la mayor parte de las condiciones que formarán el posterior contrato de compraventa: precio, plazos, objeto sobre el que se conceden las arras… Y lo más importante, se reflejan las consecuencias y/o penalizaciones por no cumplir o no haber respetado las condiciones marcadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos da una pista bastante evidente, incluso para las personas que no expertas, de qué puede ocurrir si infringimos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día este tipo de cuestiones, ya que somos un equipo experto en derecho inmobiliario, y con frecuencia acuden a nosotros clientes que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden ocasionar problemas a las partes que lo firman, perjudicando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos compradores) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por doble (si somos vendedores) por incurri en una infracción contactual.
VMS lleva más de una década solucionando problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una grave pérdida patrimonial generada por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las disposiciones del contrato y por no lograr comprender a qué se estaban obligando y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras incumplimiento - Características de nuestro servicio
Las funciones que desempeñamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a aquellas tareas que practica el ámbito de derecho civil que estudia la parte de deberes y contratos.
Sin embargo, intentaremos desglosar tareas concretas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que suponga la adquisición de una vivienda:
- Existe una fase de obtención de documentación: pedir información registral del inmueble es fundamental, entre otras cosas, para identificar la parcela sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, posteriormente, la adquisición de la vivienda.
- Tenemos que estudiar y facilitar a las partes (si nos han contratado ambas) qué disposiciones vamos a proponer a ambas: plazas, método de pago, circunstancias que pueden suspender o condicionar la compraventa, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de incumplimiento contractual por parte de alguno de los implicados.
Una de las labores que más delicadeza necesitan es la redacción de las cláusulas que puedan afectar al desempeño o no de lo estipulado en el contrato, esto es, debemos tener en cuenta aquellos casos que puedan suponer para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta a través de diferentes medios (por ejemplo, constituir una hipoteca o necesidad de poner a la venta previamente un inmueble. Esta cuestión deberá ser especificada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se logre la financiación, no resulte forzoro proceder y oficializar la compraventa sobre el inmueble.
Asímismo, en caso de quebrantamiento de cualquiera de las partes contratantes, también es parte de nuestras obligaciones intentar llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros clientes. En definitiva, la función de mayor importancia que debe afrontar un abogado experto en contratos de arras es la de velar por los intereses de su representado, y tratar de evitarle un procedimiento judicial con todas las consecuencias que ello conlleva, por ejemplo, con una condena a pagar una cuantía con la que no cuenta.
Contrato de arras incumplimiento - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué recurrir a un abogado experto lo encontramos, precisamente, en lo ya recogido en el la legislación española y que queremos repetir este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, será posible rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas por dos”.
Pues bien, parece obvio el motivo para contratar a un profesional: para prevenir un perjuicio económico que comporte una pérdida patrimonial que, a veces, y teniendo en cuenta el coste de la vivienda que deseemos comprar, puede llegar a cantidades que acarreen un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces enfrentar.
Con lo cual, el momento oportuno para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de iniciar cualquier clase de relación jurídica. Sin embargo, nos gustaría hacer hincapié en la relevancia de contratar a un abogado especialista en arras previamente a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes recurran a nosotros una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de infracción que puede implicarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre resultará de aplicación en lo que no haya sido acordado, por lo que resulta imprescindible contactar con un profesional que sepa qué razones emplear cuando haya lagunas en el contrato de arras para que pueda proteger nuestros intereses de la mejor manera para impedir dañarnos.
Por este motivo, en este artículo, os recomendamos recurrir a un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.