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Contrato de arras en compraventa de vivienda - VMS Abogados
Podemos definir las arras como aquella señal entregada como garantía para la firma de un posterior contrato de compraventa sobre alguna clase de bien (lo más común es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se recogen la mayoría de los requisitos que formarán el futuro contrato de compraventa: precio, tiempos, bien sobre el que se conceden las arras… Y lo más importante, se establecen las consecuencias y/o penalizaciones por no cumplir o no haber acatado las cláusulas marcadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos brinda una pista bastante evidente, incluso para aquellas personas que no especialistas, de qué puede ocurrir si violamos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día esta clase de asuntos, dado que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y con frecuencia acuden a nosotros personas que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden producir quebraderos de cabeza a las partes que lo firman, afectando a nuestro patrimonio de tal modo que podemos perder una importante cantidad transferida (si somos adquirientes) o tener que devolver una cantidad obtenida por duplicado (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en un incumplimiento del contrato.
Nuestro despacho lleva más de 10 años solucionando apuros de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una gran pérdida patrimonial producida por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo entender las condiciones del contrato y por no conseguir entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras en compraventa de vivienda - Características de nuestro servicio
Las funciones que llevamos a cabo los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy parecidas a las funciones que ejerce el ámbito de derecho civil que analiza la parte de deberes y contratos.
Sin embargo, trataremos de desgranar funciones concretas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que suponga la compra de un bien inmueble:
- Existe una fase de recopilación de papeleo: solicitar información registral del inmueble es fundamental, sobre todo para describir la parcela sobre la que vamos a elaborar el contrato que implicará, en un futuro, la compra del inmueble.
- Debemos analizar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué condiciones vamos a ofrecer a las dos: tiempos, método de pago, condiciones que pueden suspender o condicionar la operación, etc.
- Definir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de incumplimiento del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las actuaciones que más delicadeza necesitan es la preparación de las condiciones que puedan afectar al cumplimiento o no de lo reflejado en el contrato, es decir, tenemos que tomar en consideración aquellos casos que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, pensemos que, para poder adquirir una casa, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta a través de distintos medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de poner a la venta con anterioridad una vivienda. Esta cuestión tendrá que ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no sea forzoro proceder y formalizar la compra sobre el inmueble.
Además, en caso de violación de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras obligaciones tratar de negociar de forma extrajudicial para lograr el menor perjuicio posible para nuestros defendidos. En definitiva, la tarea más importante que debe afrontar un abogado especializado en contratos de arras es la de apoyar los intereses de su representado, e intentar evitarle un procedimiento legal con todos los efectos que ello supone, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía con la que no cuenta.
Contrato de arras en compraventa de vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo recurrir a un abogado especialista radica, precisamente, en lo ya anunciado en el el Código Civil y que tenemos a bien reflejar aquí: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, será posible romperse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas por dos”.
Pues bien, resulta obvio la razón para contratar a un profesional: para evitar un perjuicio económico que conlleve una pérdida patrimonial que, a veces, y teniendo en cuenta el importe de la vivienda que queramos comprar, puede llegar a cuantías que supongan un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces enfrentar.
Por este motivo, el momento oportuno para recurrir a un abogado es siempre el mismo: antes de empezar cualquier tipo de relación jurídica. Sin embargo, nos gustaría incidir en la relevancia de contratar a un abogado experto en arras previamente a suscribir ningún contrato, porque es muy habitual que los clientes acudan a nosotros una vez que han firmado y ya han cometido algún tipo de incumplimiento que puede acarrearles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que es imprescindible consultar con un abogado que sepa qué razonamientos emplear cuando haya vacíos en el contrato de arras para que pueda proteger nuestros intereses de la mejor manera para evitar dañarnos.
Por este motivo, en el presente artículo, os aconsejamos recurrir a un abogado antes de firmar cualquier tipo de documento que, en el futuro, os fuerce a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.