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Contrato de arras con inquilino - VMS Abogados
Podemos describir las arras como aquella señal entregada como garantía para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre alguna clase de propiedad (lo más normal es que sea un bien inmueble).
En el contrato de arras se fijan la mayoría de los requisitos que compondrán el futuro contrato de compraventa: precio, tiempos, objeto sobre el que se conceden las arras… Y lo más importante, se establecen las consecuencias y/o penalizaciones por no cumplir o no haber acatado las cláusulas establecidas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una señal bastante evidente, incluso para las personas que no tienen conocimientos en la materia, de qué puede suceder si violamos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día este tipo de asuntos, ya que somos un despacho especializado en derecho inmobiliario, y a menudo recurren a nosotros clientes que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué punto los Contratos de Arras pueden producir problemas a las partes que lo firman, afectando a nuestro patrimonio de tal modo que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por duplicado (si somos vendedores) por cometer una infracción del contrato.
Nuestro despacho lleva más de una década resolviendo apuros de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una gran pérdida patrimonial producida por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo comprender las cláusulas del contrato y por no conseguir entender a qué se estaban obligando y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras con inquilino - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que llevamos a cabo los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy similares a las tareas que ejerce el ámbito de derecho civil que analiza la parte de deberes y documentos contractuales.
Sin embargo, trataremos de desglosar funciones concretas en esta clase de contratos y cogeremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que suponga la adquisición de un bien inmueble:
- Existe una parte de recopilación de papeleo: pedir información registral de la vivienda es básico, entre otras cosas, para describir la parcela sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, en un futuro, la adquisición de la vivienda.
- Debemos analizar y facilitar a las partes (si nos han contratado las dos) qué cláusulas vamos a ofrecer a las dos: tiempos, forma de pago, circunstancias que pueden anular o condicionar la operación, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las tareas que más delicadeza requieren es la redacción de las condiciones que puedan afectar al cumplimiento o no de lo contemplado en el contrato, esto es, debemos tomar en consideración aquellas circunstancias que puedan suponer para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, pensemos que, para poder comprar una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo conseguir ésta mediante diferentes medios (por ejemplo, constituir una hipoteca o necesidad de vender previamente una vivienda. Esta cuestión tendrá que ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se consiga la financiación, no resulte obligatorio constituir y formalizar la compraventa sobre el inmueble.
Además, en caso de infracción de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras obligaciones tratar de llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para lograr el menor perjuicio posible para nuestros clientes. En resumen, la función de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado especializado en contratos de arras es la de velar por los intereses del cliente que representa, e intentar impedirle un procedimiento judicial con todos los efectos que ello supone, por ejemplo, con una penalización a pagar una cantidad con la que no cuenta.
Contrato de arras con inquilino - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué recurrir a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya especificado en el el Código Civil y que queremos reflejar este artículo: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá romperse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
Pues bien, resulta evidente la razón para contratar a un abogado: para prevenir un perjuicio económico que conlleve una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y teniendo en cuenta el coste del inmueble que deseemos adquirir, puede llegar a cuantías que acarreen un endeudamiento a nuestros clientes que no puedan afrontar.
Por este motivo, el momento apropiado para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de iniciar cualquier clase de relación legal. Sin embargo, nos gustaría hacer hincapié en la relevancia de acudir a un abogado experto en arras de forma previa a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes acudan a nosotros cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de infracción que puede acarrearles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de negociación entre las partes, la legislación española siempre resultará de aplicación en aquello que no haya sido acordado, por lo que resulta fundamental consultar con un abogado que sepa qué razones emplear cuando existan lagunas en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para evitar dañarnos.
Por eso, en este artículo, os recomendamos contactar con un abogado antes de firmar cualquier tipo de contrato que, en el futuro, os fuerce a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Desahucio renta antigua
CASO DE ÉXITO: Desahucio renta antigua. Nuestra Clienta acudió al despacho para solicitar asesoramiento, ya que es propietaria de una vivienda heredada de sus padres, la cual la tenían arrendada desde el año 1977. A pesar de no existir un contrato de arrendamiento, nos aportó abundante documentación que acreditaba el arrendamiento a favor de un señor y su familia (reconocimiento de deuda, cartas remitidas al arrendatario, documentación contable, etc.). Una vez fallecido éste, en el año 2012, la cónyuge del inquilino se subrogó en la posición de arrendataria y, cuando falleció, en el año 2020, la hija del matrimonio pretendió subrogarse alegando que era la primera subrogación y que tendría derecho a mantenerse en la vivienda hasta el fin de sus días.
CASO DE ÉXITO: Incumplimiento de la paralización judicial de una obra
En el caso de hoy veremos la definitiva suspensión de una obra realizada en un edificio cuya Comunidad de Propietarios nos contrató. La obra fue ejecutada por una empresa en la planta baja y en un sótano del edificio , con el fin de construir un establecimiento hotelero.
CASO DE ÉXITO: Absolución acusado violencia de género
Nuestro Cliente, acudió al despacho para solicitar asesoramiento, ya que su ex pareja le había denunciado, manifestando, que este le había amenazado debido a que había discutido con su hija de 11 años y esta se había ido sola hacia casa de la madre y que en caso de que no llegara se lo dijera para avisar él a la policía y a los servicios sociales, preocupándose así ella por la menor.
CASO DE ÉXITO: Legitimación activa propietario impugnación acuerdo frente Mancomunidad
Nuestra Clienta, propietaria de una vivienda en planta baja, acudió al Despacho para valorar la viabilidad de proceder con la impugnación de un acuerdo, relativo al reparto de gastos comunitarios, que había sido adoptado por su Mancomunidad de Propietarios, en la que se encuentra integrada su Comunidad de Propietarios.
CASO DE ÉXITO: Desestimación medida cautelar
Nuestro Cliente era la Comunidad de Propietarios demandado, y acudió al Despacho para contestar a la demanda interpuesta por una propietaria de una vivienda en planta baja cual solicitaba que se declarase nulo el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios, que obligaba a la demandada a contribuir al pago de la instalación del ascensor, así como de su mantenimiento y funcionamiento, al igual que el resto de comuneros, y además, solicitó como medida cautelar la suspensión de la ejecutividad del acuerdo en Junta por el que se obligaba a los propietarios a comenzar la derrama oportuna para la instalación del ascensor
CASO DE ÉXITO: Segunda Oportunidad
1. Cuál era el problema: El cliente acude al despacho con un importante problema: en los años previos a la crisis financiera del año 2008,