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Contrato de arras con herencia yacente - VMS Abogados
Podemos describir las arras como la señal entregada como garantía para la firma de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de propiedad (lo más habitual es que se trate de una vivienda).
En el contrato de arras se recogen la mayoría de las condiciones que formarán el posterior contrato de compraventa: valor, tiempos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo fundamental, se fijan los efectos y/o penalizaciones por no cumplir o no haber respetado las condiciones marcadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos brinda una señal bastante evidente, incluso para las personas que no abogadas, de qué puede suceder si contravenimos alguna de las cláusulas en las que se acordó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos cada día este tipo de cuestiones, dado que somos un despacho especializado en derecho inmobiliario, y en muchas ocasiones acuden a nosotros clientes que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente no sepa hasta qué punto los Contratos de Arras pueden causar quebraderos de cabeza a las partes que lo suscriben, afectando a nuestro patrimonio de tal modo que podemos perder una gran cantidad transferida (si somos compradores) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por duplicado (si somos vendedores) por incurri en un incumplimiento contactual.
Nuestro despacho lleva más de una década resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una grave pérdida patrimonial generada por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las condiciones del contrato y por no lograr entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras con herencia yacente - Características de nuestro servicio
Las funciones que llevamos a cabo los abogados expertos en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy parecidas a aquellas funciones que ejerce la parte de derecho civil que estudia la parte de obligaciones y contratos.
Sin embargo, trataremos de desgranar funciones específicas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que suponga la adquisición de una vivienda:
- Hay una parte de obtención de papeleo: pedir información registral de la vivienda es obligatorio, sobre todo para identificar la parcela sobre la que vamos a elaborar el contrato que conllevará, posteriormente, la compra de la vivienda.
- Debemos estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué cláusulas vamos a proponer a las dos: plazas, método de pago, casos que pueden anular o condicionar la compraventa, etc.
- Redactar aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de infracción contractual por parte de alguno de los implicados.
Una de las actuaciones que más miramiento requieren es la preparación de las cláusulas que puedan afectar al cumplimiento o no de lo contemplado en el contrato, esto es, debemos tomar en consideración aquellas situaciones que puedan suponer para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder comprar una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta mediante diferentes medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de vender previamente un inmueble. Esta cuestión tendrá que ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se consiga la financiación, no resulte obligatorio constituir y formalizar la compra sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de violación de alguna de las partes contratantes, también es parte de nuestras obligaciones intentar negociar de forma extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros clientes. En definitiva, la función de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado experto en contratos de arras es la de apoyar los intereses de su representado, e intentar evitarle un procedimiento legal con todas las consecuencias que ello conlleva, por ejemplo, con una condena a pagar una cuantía que no posee.
Contrato de arras con herencia yacente - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo contratar a un abogado especialista radica, precisamente, en lo ya explicado en el el Código Civil y que tenemos a bien repetir este artículo: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, será posible rescindirse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Teniendo esto en cuenta, parece evidente el fundamento para contratar a un profesional: para evitar un perjuicio económico que conlleve una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y tomando en consideración el coste del inmueble que queramos comprar, puede ascender a cantidades que supongan un endeudamiento a nuestros clientes que no puedan afrontar.
Así pues, el momento oportuno para contratar a un abogado siempre es el mismo: antes de iniciar cualquier tipo de relación legal. No obstante, queremos incidir en la relevancia de acudir a un abogado experto en arras previamente a suscribir ningún contrato, porque es muy habitual que los clientes acudan a nuestro despacho cuando ya han firmado y ya han incurrido en algún tipo de infracción que puede implicarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de pacto entre las partes, el Código Civil siempre resultará de aplicación en aquello que no haya sido acordado, por lo que es fundamental consultar con un abogado que sepa qué razonamientos utilizar cuando haya vacíos en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor manera para evitar perjudicarnos.
Por eso, en el presente artículo, os aconsejamos recurrir a un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, en el futuro, os fuerce a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.