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Contrato de arras compra vivienda - VMS Abogados
Podemos describir las arras como aquella señal entregada como depósito para la firma de un posterior contrato de compraventa sobre alguna clase de propiedad (lo más normal es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se recogen la mayor parte de los requisitos que formarán el futuro contrato de compraventa: valor, plazos, bien sobre el que se conceden las arras… Y lo fundamental, se reflejan los efectos y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber acatado las cláusulas marcadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos da una señal bastante clara, incluso para aquellas personas que no tienen conocimientos en la materia, de qué puede suceder si infringimos alguna de las condiciones en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá romperse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos todos los días este tipo de asuntos, dado que somos un despacho especializado en derecho inmobiliario, y con frecuencia acuden a nosotros personas que, por ser vendedores o compradores, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden causar problemas a las partes que lo firman, perjudicando a nuestro patrimonio de tal modo que podemos perder una importante cantidad transferida (si somos adquirientes) o tener que devolver una cantidad recibida por duplicado (si somos vendedores) por cometer un incumplimiento contactual.
VMS lleva más de 10 años resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una terrible pérdida patrimonial generada por no haber tenido en cuenta qué firmar, cómo entender las disposiciones del contrato y por no lograr entender a qué se estaban obligando y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contrato de arras compra vivienda - Características de nuestro servicio
Las tareas que llevamos a cabo los abogados expertos en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy similares a aquellas funciones que practica el ámbito de derecho civil que analiza la parte de deberes y documentos contractuales.
No obstante, trataremos de desgranar funciones concretas en esta clase de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que comporte la compra de una vivienda:
- Hay una fase de recopilación de papeleo: solicitar información registral del inmueble es básico, sobre todo para describir la parcela sobre la que vamos a elaborar el contrato que implicará, en un futuro, la adquisición del inmueble.
- Debemos estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué disposiciones vamos a proponer a ambas: plazas, método de pago, condiciones que pueden suspender o condicionar la operación, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las actuaciones que más atención necesitan es la redacción de las condiciones que puedan influir en el desempeño o no de lo reflejado en el contrato, es decir, tenemos que tomar en consideración aquellos supuestos que puedan suponer para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, pensemos que, para poder comprar un inmueble, nuestros clientes necesitan obtener la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta mediante distintos medios (por ejemplo, solicitar una hipoteca o necesidad de poner a la venta previamente un inmueble. Esta cuestión deberá ser recogida en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no sea forzoro proceder y formalizar la compra sobre el inmueble.
Asímismo, en caso de incumplimiento de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras labores tratar de negociar de forma extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros defendidos. En definitiva, la tarea de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado especializado en contratos de arras es la de apoyar los intereses del cliente que representa, y tratar de impedirle un procedimiento judicial con todas las consecuencias que ello acarrea, por ejemplo, con una condena a pagar una cantidad que no posee.
Contrato de arras compra vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué contratar a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya explicado en el el Código Civil y que tenemos a bien reflejar este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, será posible rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
Pues bien, resulta evidente el fundamento para contratar a un abogado: para evitar un daño económico que suponga una pérdida patrimonial que, a veces, y teniendo en cuenta el importe del inmueble que deseemos adquirir, puede llegar a cantidades que supongan un endeudamiento para nuestros clientes que no puedan enfrentar.
Por tanto, el momento oportuno para recurrir a un abogado siempre es el mismo: antes de empezar cualquier tipo de relación jurídica. Sin embargo, nos gustaría hacer hincapié en la importancia de contratar a un abogado experto en arras de forma previa a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes recurran a nuestro despacho cuando ya han firmado y ya han incurrido en algún tipo de error que puede conllevarles un problema.
Teniendo en cuenta la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en lo que no haya sido pactado, por lo que resulta imprescindible contactar con un profesional que sepa qué argumentos emplear cuando existan vacíos en el contrato de arras de manera que pueda defender nuestros intereses de la mejor manera para impedir perjudicarnos.
Es por ello por lo que, en el presente post, os recomendamos contactar con un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de documento que, en el futuro, os fuerce a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.