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Contratos sobre inmuebles - VMS Abogados
El Código Civil define como bienes inmuebles las tierras, los edificios, los caminos, toda clase de construcciones adheridas al suelo, árboles, plantas, minas, cultivos… En resumen, nuestra normativa recoge como bien inmueble todo aquél que esté unido o sujeto de forma fija, que no se pueda separar sin quebrantarse o estropearse.
Con lo cual, si bien la mayoría de las personas entienden como bien inmueble una vivienda o una finca, es apropiado que tengamos en cuenta la gran variedad de bienes inmuebles que existen para que, al mismo tiempo, conozcamos todas las modalidades de contratos que podemos constituir y la inmensidad de derechos y deberes de los que podemos disfrutar. Hay que mencionar a modo de curiosidad que los derechos que se tienen sobre las propiedades, ya sean muebles o inmuebles, se denominan derechos reales, puesto que reales procede de la palabra latina res – rei, que quiere decir “cosas”. Así, los derechos reales son los que se poseen sobre las cosas.
Los contratos que sobre un bien inmueble podemos otorgar son muy variados: vinculados a su propiedad (compraventa), vinculados a su propio disfrute sin llegar a ostentar la propiedad (usufructo), referentes a su situación posesoria (arrendamiento), incluso utilizarlos como garantía para satisfacer deudas (hipoteca), además de realizar contratos que normalicen la situación del inmueble cuando su propiedad está repartida entre diversas personas (condominio).
Es indispensable saber que los bienes inmuebles también pueden ser susceptibles de constituir sobre ellos lo que conocemos como enfiteusis, más adecuado para bienes inmuebles de carácter agrícola, un pacto por el que se entrega el dominio y explotación de la propiedad a cambio del abono de una renta anual.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa llevamos muchos años constituyendo, modificando, suprimiendo y regulando todo tipo de relaciones legales surgidas mediante contratos suscritos sobre bienes inmuebles, así como defendiendo y representando los intereses y derechos de nuestros clientes nacidos a raíz dichos contratos ante los Juzgados y Tribunales.
La existencia de un contrato que regule las situaciones jurídicas creadas en torno al disfrute o propiedad de una propiedad es de vital importancia, y de este modo lo gestionamos en nuestro Despacho, confeccionando minuciosa y concienzudamente cada clase de contrato ajustando la realidad jurídica a la realidad social y necesaria de nuestros clientes.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos sobre inmuebles.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Contratos sobre inmuebles - Características de nuestro servicio
Los abogados que nos ocupamos de confeccionar contratos sobre bienes inmuebles contamos entre nuestras tareas la de que, en ellos, quede perfectamente contemplado cuál es el fin para el que se realiza el contrato: enajenar, adquirir, gestionar, explotar, disfrutar, etc.
Con lo cual, en primer lugar, nos encontraremos con nuestra principal función: qué busca el cliente y de qué forma lo podemos reflejar en un documento que se va a convertir en nuestro derecho y nuestra obligación.
Una vez que sabemos qué necesita el cliente, nos encargamos de enfocar el asunto. Por ejemplo, imaginemos que necesitamos comprar un inmueble para usarla como residencia habitual, es decir, tenemos que confeccionar un Contrato de Compraventa.
Empezaremos por recopilar toda la documentación que sea preciso: información registral para identificar la finca, conocer su situación posesoria (por ejemplo, que esté exenta de arrendatarios u ocupantes), saber si sobre la misma pesan cargas y gravámenes (una hipoteca es un buen ejemplo), etc.
Después, pensaremos en la opción de conceder un contrato previo (por ejemplo, un contrato de arras) que asegure el deseo último de nuestro cliente, que, en el caso utilizado, no es otro sino conseguir la propiedad de la casa.
Una vez que contamos con toda la documentación requerida, procederemos a reflejar por escrito las condiciones de la compra: valor económico, modo y mecanismo de pago, tiempo para conceder las Escrituras, partes que tienen que intervenir, forma de solucionar todas las incidencias que pueda plantear el conflicto entre las partes (por ejemplo, si las resolveremos ante los Juzgados o ante una figura arbitral), quién se responsabilizará si surgen desperfectos con el transcurso del tiempo.
Después, recomendamos a nuestro cliente Elevar a Escritura Pública (para que nos comprendan nuestros lectores, ir al Notario) el Contrato de que se trate, en esta situación y continuando con nuestro ejemplo de adquirir una casa, acometeremos la firma en documento notarial, acompañando a nuestro cliente a la Notaría para verificar que todo se realice conforme a los intereses de nuestro cliente.
Por último, y pese a que la legislación actual no nos obliga a ello, aconsejaremos inscribir el Contrato en el Registro de la Propiedad para proteger aún más los intereses de nuestro cliente para reducir alm máximo las posibilidades de que, en el futuro, pueda tener problemas.
Contratos sobre inmuebles - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Por lo que os comentábamos al inicio, la legislación actual nos ofrece múltiples opciones en cuanto a los tipos de contrato y las actividades que se pueden realizar que tengan que ver con un bien inmueble.
Es por esto mismo que el momento de recurrir a un abogado especialista en Contratos sobre Bienes Inmuebles puede ser muy variado atendiendo a la función que necesitemos obtener del inmueble.
El momento adecuado para recurrir a profesional normalmente es el mismo: previamente a hacer nada que pueda tener una relevancia legal para nuestros intereses, no haciendo referencia con esto a simples actos cotidianos como buscar una casa que se ajuste a nuestras necesidades.
Hablamos del momento idóneo para recurrir a un abogado en que, obtenida toda la información, queremos empezar a estudiar la documentación. Por ejemplo, una Nota Simple puede incluir anotaciones de embargo, restricciones en el disfrute del inmueble (una servidumbre), divisiones, etc.
Si os acordáis, esta era la principal labor que realizamos los especialistas en Contratos, y se debe a que en la etapa de documentación los abogados ya podemos identificar si puede haber situaciones complicadas y hacerlo saber a los clientes para valorar si compensa o no suscribir el contrato.
De esta manera, y como decidimos habitualmente, siempre es mejor prevenir que lamentar, y dado que todos conocemos la relevancia para nuestro patrimonio legal y económico, os invitamos a que nos preguntéis para que podamos orientaros sobre cualquier modalidad de contrato suscrito sobre bienes inmuebles y os ayudemos a que disfrutéis de vuestra propiedad sin problema.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.