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Cómo reclamar vicios ocultos en vivienda - VMS Abogados
El Código Civil realiza una regulación detallada acerca de los vicios ocultos en su redacción a lo largo de varios artículos, pero muestra una orientación en su art. 1484 sobre lo que podemos juzgar como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la propiedad vendida no esté en buen estado para el uso al que se la destina, o si merma de tal manerao su valor que, si lo hubiera conocido el comprador, no la habría comprado o habría dado menos dinero por ella. En este artículo nos ceñiremos exclusivamente a aquellos vicios ocultos que afectan a casas particulares, pero pueden perjudicar a vehículos o animales de compañía, por ejemplo.
Teniendo en cuenta lo que podemos determinar por vicio oculto en una vivienda, veamos algunos casos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras ocasionadas por un mal aislamiento o cañerías estropeadas.
- Relacionados con fallos del sistema eléctrico. Luces, tomas de corriente o interruptores mal colocados o estropeados, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con las terminaciones. Abombamientos, decoloración o roturas en pavimentos, muros, pinturas o carpintería debido a mala instalación o utilización de materiales de baja calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden hacer que no podamos disfrutar de la propiedad que hemos adquirido, y que pueden damnificar la utilización que queremos conferirle. En la actualidad es muy frecuente que entre particulares que compran y venden inmuebles usadas surjan este tipo de situaciones, lo que está íntimamente relacionado con la trayectoria de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que fundamos nuestro bufete hemos llevado este tipo de asuntos, puesto que, como venismo diciendo, es un sector del Derecho Inmobiliario, en el que somos expertos, y debido al numeroso tráfico jurídico entre particulares (aunque no se ciñe sólo al ámbito particular, pueden estar implicadas grupos corporativos, Administraciones Públicas, agentes de la construcción, etc.) son reclamaciones muy habituales y que llegan continuamente a manos de nuestros profesionales.
Por esta razón, porque estamos habituados a tratar este tipo de enfrentamientos legales, vamos a describir detalladamente cuáles son las funciones que realizamos cuando tratamos este tipo de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cómo reclamar vicios ocultos en vivienda - Características de nuestro servicio
Con respecto a las funciones que llevamos a cabo los abogados especialistas, éstas tienen vinculación con el sector más puro del Derecho Civil y con los hechos que tienen por objetivo rectificar los daños ocasionados a nuestros clientes por las compraventas de viviendas con vicios ocultos.
La acción principal que realizamos (acción corresponde al tipo de denuncia, para que nos entiendan nuestros lectores) es conocido como saneamiento por vicios ocultos, y se refleja en los artículos 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es aquella fórmula jurídica concedida al comprador de un inmueble frente al antiguo propietario.
Las actividades que realizamos van encaminadas a certificar que el vicio era oculto, es decir, tenemos que probar que el comprador no fue capaz de apreciar que estaba ahí. Aquí es fundamental matizar que la ley regula una excepción: aquellos casos en que el comprador sea un perito que por razón de su oficio o su trabajo o hubiera podido verificar dicho defecto. En esta fase de demostración, mantenemos estrecha relación con aquel especialista que redacte un informe que certifique la cualidad de oculto del vicio.
Pero además, también tenemos que probar que el defecto estaba ya con anterioridad a la transmisión de la propiedad, aunque se haya expresado después. Esto es, tenemos que demostrar que, por ejemplo, el deterioro de las cañerías que nos ha provocado humedades existía desde antes de llevar a cabo la compra.
Una vez hemos podido recolectar evidencias documentales que acrediten que se cumplen estas condiciones, procedemos la etapa jurídica. Esto es, solicitar a los Juzgados que se hagan valer los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo escoger entre dos posibilidades: o bien intentamos romper el contrato de compraventa con la devolución de los gastos que se hayan producido a nuestro cliente, incluso requiriendo daños y perjuicios si el vendedor conocía estos daños y los ocultó; o bien solicitaremos que nos rebajen el precio que abonamos al comprar la propiedad, persiguiendo restablecer el balance del contrato entre ambas partes, estableciendo un precio equitativo para aquella vivienda que se encuentre afectada por los mencionados vicios ocultos.
En cuanto la etapa jurídica que estamos mencionando, las funciones concernientes al abogado consisten en oficiar la etapa probatoria en lo que conocemos como juicio, teniendo lugar los interrogatorios a cada una de las partes (comprador y vendedor), a los técnicos expertos (arquitectos, habitualmente) e intentar probar el perjuicio causado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y lograr el resultado perseguido, como consecuencia de un gran trabajo hecho.
Cómo reclamar vicios ocultos en vivienda - ¿Por qué y cuándo acudir a un abogado especialista?
El por qué parece bastante obvio: si creemos que nuestro inmueble adolece de vicios ocultos que nos perjudican en el uso que pretendíamos darle en el momento de adquirirlo, pudiendo tomar en consideración algunos de los que acabamos de especificar.
En lo que respecta al plazo, nos detendremos en esta cuestión, ya que el momento de hacerlo saber es fundamental, debido a que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es eterna, sino que existe un plazo estipulado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil indica que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Como puedes ver, se trata de un plazo bastante limitado, por lo que nuestro consejo es que acudas a un abogado especialista nada más ver estos defectos, ya que el plazo es muy limitado y tenemos que ser rápidos para hacer todo el trabajo que hemos detallado, que es mucho, ya que debemos disponer de un informe pericial que acredite estos vicios y la causa de los mismos, y comenzar a interponer la demanda dentro de este plazo. Cuando haya transcurrido este tiempo, no se nos permitirá ejercer las acciones legales que nos otorga el ordenamiento para defender nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que garantizar sus derechos, ya que no todos los desperfectos de una vivienda pueden ser considerados como vicios ocultos.
Si te has detenido a leer este artículo, es porque tal vez necesites la orientación de un abogado especialista, por lo que no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos asesorarte en tu problema, ya seas parte vendedora o parte compradora, puesto que en todos los casos existen dos interpretaciones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.