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Cómo hacer local en vivienda - VMS Abogados
La nueva realidad econçomica y social requiere de ideas innovadoras para atender una de las necesidades más básicas que existen, que es el derecho a tener una casa.
Con lo cual, y considerando el beneficio de una productividad mayor del suelo, no resulta poco habitual que algunas personas compren inmuebles cuyo fin original era de local o negocio, para designarlo a vivienda.
De esta manera se extiende una nueva forma de acceso a vivienda, que no resulta ajena a materias, tanto de índole técnica como jurídica.
Como hemos dicho, tramitar el cambio de uso de un inmueble en el que que se ha desarrollado un negocio para ajustarlo a los requerimientos de una casa no está exento de una adecuación técnica del inmueble, siendo necesario cumplir con ciertas dimensiones, situación con respecto a la acera de cada una de las habitaciones que componen la vivienda, necesidad de tener cocina y de instalación de salida de humos, requisitos sobre iluminación y ventilación, así como accesibilidad y protección en cuestión de prevención de incendios, entre otras exigencias.
A las condiciones técnicas o físicas que debe cumplir la vivienda se le añadirán las legales, de modo que se debe cumplir con lo especificado por la legislación administrativa en cuestión urbanística y control acerca de los usos del suelo. En base a ello, tiene que tenerse presente que el cambio de uso de local a vivienda requerirá la obtención de una preceptiva licencia de obra obtenida mediante el procedimiento ordinario habitual. Para ello, hay que adjuntar un proyecto firmado por un perito experto en este tipo de cuestiones, y que deberá incluir aquellas obras a acometer que cumplen con Código de Edificación. No obstante, y con anterioridad, conviene conseguir el Certificado de compatibilidad o conformidad urbanística, gestionado ante el Ayuntamiento de Madrid, y que en todo caso permitirá asegurar que el nuevo uso que se atribuirá al suelo no proscribe con lo establecido por la legislación urbanística. De la misma manera, es aconsejable obtener un informe de viabilidad previo confeccionado por un técnico competente, que permitirá valorar si el cambio de uso es viable, aunque también puede que lo confeccione el propio Ayuntamiento, siendo el mismo facultativo, pero altamente aconsejable.
Por otro lado, el cambio de uso no tiene que trasgredir lo estipulado por los Estatutos o el Título Constitutivo, ni con la seguridad o estructura del bloque en el que se ubica, priorizando principalmente la posibilidad de ejercitar el derecho sobre la propiedad privada recogido en la Constitución. No obstante, cuando se alteran elementos comunes hay que contar con la aprobación de la Comunidad de Vecinos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en cambio de uso de local a vivienda.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cómo hacer local en vivienda - Características de nuestro servicio
Un abogado especializado sabe toda la tramitación a realizar ante el Ayuntamiento, por lo que se mejorará el proceso para la obtención de la licencia y, por otro lado, asistirá en todos aquellos obstáculos que la Administración fije para la concesión de las aprobaciones oportunas para realizar cambio de uso, interponiendo los correspondientes requerimientos, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.
Igualmente, y con el objetivo de evitar potenciales trabas por parte de la Comunidad de Vecinos, se realizará un análisis previo de los Estatutos de la Comunidad y el Título Constitutivo, con el objetivo de corroborar que se permite realizar el cambio de uso. Del mismo modo, y si es necesario, se acudirá a la Junta de Vecinos acompañado del técnico competente en el asunto para mostrar las características del proyecto y la inocua afectación en la estructura y seguridad de la construcción y sus elementos comunes.
Todo ello se realizará en colaboración con un técnico experto en el tema, que se comprometerá a preparar los documentos y proyectos técnicos necesarios para realizar el cambio de uso, y que serán presentados antes el Ayuntamiento.
Cómo hacer local en vivienda - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
Una vez han sido expuestas algunas de las particularidades y/o complejidades a las que se tiene que enfrentar una persona o empresa que se plantee cambiar el uso de una propiedad de terciario a residencial, aconsejamos que recurran al despacho cuanto antes si lo que buscan es agilizar todo el procedimiento para cambiar el uso original de su propiedad, o quieren consejo, así como asistencia letrada letrada por las negativas notificadas por parte del Ayuntamiento y que dificultan continuar con el proceso.
Igualmente, y dada la entidad del cambio físico y jurídico que experimenta la propiedad, el cambio deberá acceder al Registro de la Propiedad mediante la oportuna escritura de cambio de uso. Nuestra pericia en la gestión de este tipo de actuaciones resultará muy útil para agilizar toda esta etapa final.
Además, la maestría y conocimiento de diferentes regímenes jurídicos que atañen a viviendas permitirá dotar de un asesoramiento más personalizado, adaptado, por ejemplo, a VPO. Al conocer su régimen y el alcance de calificación, y después de valorar la cuestión, podremos adaptar el proceso de cambio de uso a los requerimientos de este tipo de propiedad con un régimen más complicado.
Como hemos indicado, el mejor momento para ir al despacho será cuando la persona se proponga proceder con el cambio de uso de un inmueble, momento en el que se mostrará todo el camino por completar y se recibirá asistencia especializada en cada una de las fases del procedimiento para el cambio de uso, buscando la solución más adecuada si hay que tomar distintas determinaciones.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.