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Cláusulas contrato de arras - VMS Abogados
Podemos definir las arras como aquella señal entregada como depósito para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre alguna clase de propiedad (lo más habitual es que se trate de un bien inmueble).
En el contrato de arras se recogen la mayor parte de los requisitos que formarán el futuro contrato de compraventa: precio, plazos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo fundamental, se establecen los efectos y/o penalizaciones por no cumplir o no haber respetado las cláusulas fijadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una señal bastante clara, incluso para aquellas personas que no especialistas, de qué puede suceder si violamos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá romperse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa trabajamos cada día este tipo de asuntos, ya que somos un equipo especializado en derecho inmobiliario, y con frecuencia acuden a nosotros personas que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo reflejado en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden producir problemas a las partes que lo suscriben, perjudicando a nuestro patrimonio de tal modo que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos compradores) o tener que devolver una cantidad obtenida por doble (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en una violación contactual.
VMS lleva más de una década resolviendo problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una terrible pérdida patrimonial producida por no haber sabido qué firmar, cómo entender las cláusulas del contrato y por no lograr comprender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Cláusulas contrato de arras - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que desempeñamos los abogados expertos en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy parecidas a las funciones que practica el ámbito de derecho civil que estudia la parte de obligaciones y documentos contractuales.
Sin embargo, trataremos de desglosar funciones específicas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que conlleve la adquisición de una vivienda:
- Existe una parte de recopilación de papeleo: solicitar información registral de la vivienda es obligatorio, sobre todo para describir la finca sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, en un futuro, la adquisición del inmueble.
- Tenemos que estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué disposiciones vamos a ofrecer a las dos: tiempos, método de pago, casos que pueden anular o influir en la operación, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan afectar a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguna de las partes.
Una de las tareas que más esmero requieren es la redacción de las cláusulas que puedan influir en el cumplimiento o no de lo reflejado en el contrato, esto es, debemos tomar en consideración aquellas situaciones que puedan conllevar para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder comprar una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de diferentes medios (por ejemplo, solicitar un préstamo hipotecario o necesidad de vender con anterioridad un inmueble. Esta cuestión tendrá que ser reflejada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se logre la financiación, no resulte obligatorio constituir y oficializar la compra sobre la vivienda.
Además, en caso de quebrantamiento de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras tareas intentar llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para conseguir el menor perjuicio posible para nuestros defendidos. En definitiva, la tarea de mayor importancia a la que se enfrenta un abogado especializado en contratos de arras es la de velar por los intereses del cliente que representa, e intentar evitarle un procedimiento legal con todos los efectos que ello conlleva, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía con la que no cuenta.
Cláusulas contrato de arras - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo contratar a un abogado experto lo encontramos, precisamente, en lo ya explicado en el el Código Civil y que tenemos a bien repetir este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, será posible romperse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Teniendo esto en cuenta, resulta evidente la razón para contratar a un abogado: para evitar un perjuicio económico que conlleve una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y teniendo en cuenta el valor del inmueble que deseemos comprar, puede ascender a cuantías que acarreen un endeudamiento para nuestros clientes que no puedan enfrentar.
Así pues, el momento apropiado para recurrir a un abogado es siempre el mismo: antes de iniciar cualquier clase de relación jurídica. No obstante, queremos incidir en la relevancia de contratar a un abogado especialista en arras previamente a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes acudan a nosotros cuando ya han firmado y ya han incurrido en algún tipo de error que puede conllevarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de pacto entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que es imprescindible consultar con un abogado que sepa qué justificaciones emplear cuando existan lagunas en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor manera para evitar dañarnos.
Por este motivo, en este artículo, os recomendamos recurrir a un abogado antes de firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.