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Arras de un contrato de compraventa - VMS Abogados
Podemos definir las arras como aquella señal concedida como garantía para la suscripción de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de propiedad (lo más frecuente es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se fijan la mayoría de los requisitos que compondrán el futuro contrato de compraventa: precio, tiempos, objeto sobre el que se entregan las arras… Y lo más importante, se recogen las consecuencias y/o penalizaciones por no cumplir o no haber respetado las condiciones establecidas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos brinda una pista bastante evidente, incluso para las personas que no especialistas, de qué puede suceder si violamos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos todos los días este tipo de cuestiones, ya que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y con frecuencia recurren a nosotros personas que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden generar quebraderos de cabeza a las partes que lo firman, perjudicando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos compradores) o tener que reembolsar una cantidad recibida por duplicado (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en un incumplimiento contactual.
Nuestro despacho lleva más de 10 años solucionando problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una grave pérdida patrimonial generada por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las disposiciones del contrato y por no lograr entender a qué se estaban obligando y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Arras de un contrato de compraventa - Características de nuestro servicio
Las labores que desempeñamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy similares a aquellas funciones que practica el ámbito de derecho civil que estudia la parte de deberes y documentos contractuales.
No obstante, intentaremos desgranar tareas concretas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que suponga la adquisición de una vivienda:
- Hay una fase de recopilación de documentación: solicitar información registral de la vivienda es obligatorio, entre otras cosas, para identificar la parcela sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, posteriormente, la compra de la vivienda.
- Debemos analizar y facilitar a las partes (si nos han contratado ambas) qué cláusulas vamos a ofrecer a ambas: plazas, método de pago, casos que pueden anular o condicionar la operación, etc.
- Redactar aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de infracción contractual por parte de alguno de los implicados.
Una de las tareas que más miramiento requieren es la preparación de las condiciones que puedan influir en el cumplimiento o no de lo contemplado en el contrato, esto es, tenemos que tomar en consideración aquellas circunstancias que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, pensemos que, para poder comprar un inmueble, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta mediante distintos medios (por ejemplo, constituir una hipoteca o necesidad de vender con anterioridad una vivienda. Esta cuestión tendrá que ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se consiga la financiación, no sea obligatorio constituir y oficializar la compraventa sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de incumplimiento de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras labores intentar negociar de forma extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros defendidos. En definitiva, la función más importante que debe afrontar un abogado especializado en contratos de arras es la de proteger los intereses de su representado, y tratar de impedirle un procedimiento judicial con todos los efectos que ello acarrea, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía de la que no dispone.
Arras de un contrato de compraventa - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo contratar a un abogado especialista radica, precisamente, en lo ya recogido en el el Código Civil y que queremos repetir este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, será posible rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Pues bien, resulta evidente la razón para contratar a un profesional: para prevenir un daño económico que conlleve una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y tomando en consideración el coste de la vivienda que queramos comprar, puede llegar a cuantías que impliquen un endeudamiento a nuestros clientes que no puedan enfrentar.
Por este motivo, el momento apropiado para contratar a un abogado siempre es el mismo: antes de iniciar cualquier tipo de relación jurídica. No obstante, nos gustaría hacer hincapié en la importancia de contratar a un abogado experto en arras de forma previa a firmar ningún contrato, porque es muy habitual que los clientes recurran a nosotros cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de error que puede conllevarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que resulta imprescindible consultar con un abogado que sepa qué razonamientos utilizar cuando existan lagunas en el contrato de arras de manera que pueda proteger nuestros intereses de la mejor manera para evitar perjudicarnos.
Por este motivo, en el presente post, os aconsejamos recurrir a un abogado antes de firmar cualquier tipo de documento que, posteriormente, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.
CASO DE ÉXITO: Capacidad de demandar por vecinos
En una Comunidad de Propietarios, una vecina realizó modificaciones de un elemento común sin contar con el consentimiento de la Comunidad . De esta manera, unos vecinos solicitaron nuestra ayuda debido a que estaban sufriendo daños y perjuicios por esta alteración estructural.
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas. Una Comunidad de Propietarios solicita nuestra ayuda cuando se enfrenta a un problema surgido por la destrucción de sus cámaras de seguridad a manos de una vecina.