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Arras de un contrato de compraventa - VMS Abogados
Podemos definir las arras como aquella señal concedida como garantía para la suscripción de un futuro contrato de compraventa sobre algún tipo de propiedad (lo más frecuente es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se fijan la mayoría de los requisitos que compondrán el futuro contrato de compraventa: precio, tiempos, objeto sobre el que se entregan las arras… Y lo más importante, se recogen las consecuencias y/o penalizaciones por no cumplir o no haber respetado las condiciones establecidas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos brinda una pista bastante evidente, incluso para las personas que no especialistas, de qué puede suceder si violamos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos todos los días este tipo de cuestiones, ya que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y con frecuencia recurren a nosotros personas que, por ser vendedores o compradores, tienen problemas con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser normal que la gente desconozca hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden generar quebraderos de cabeza a las partes que lo firman, perjudicando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos compradores) o tener que reembolsar una cantidad recibida por duplicado (en el caso de que seamos vendedores) por incurri en un incumplimiento contactual.
Nuestro despacho lleva más de 10 años solucionando problemas de clientes, tanto de personas físicas como de empresas (esto es, mercantiles) que se encuentran con una grave pérdida patrimonial generada por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las disposiciones del contrato y por no lograr entender a qué se estaban obligando y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Arras de un contrato de compraventa - Características de nuestro servicio
Las labores que desempeñamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen mantener relación y ser muy similares a aquellas funciones que practica el ámbito de derecho civil que estudia la parte de deberes y documentos contractuales.
No obstante, intentaremos desgranar tareas concretas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la el escrito de un contrato de arras que suponga la adquisición de una vivienda:
- Hay una fase de recopilación de documentación: solicitar información registral de la vivienda es obligatorio, entre otras cosas, para identificar la parcela sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, posteriormente, la compra de la vivienda.
- Debemos analizar y facilitar a las partes (si nos han contratado ambas) qué cláusulas vamos a ofrecer a ambas: plazas, método de pago, casos que pueden anular o condicionar la operación, etc.
- Redactar aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de infracción contractual por parte de alguno de los implicados.
Una de las tareas que más miramiento requieren es la preparación de las condiciones que puedan influir en el cumplimiento o no de lo contemplado en el contrato, esto es, tenemos que tomar en consideración aquellas circunstancias que puedan conllevar para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, pensemos que, para poder comprar un inmueble, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta mediante distintos medios (por ejemplo, constituir una hipoteca o necesidad de vender con anterioridad una vivienda. Esta cuestión tendrá que ser contemplada en el contrato de arras para garantizar que hasta que no se consiga la financiación, no sea obligatorio constituir y oficializar la compraventa sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de incumplimiento de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras labores intentar negociar de forma extrajudicial para lograr la menor penalización posible para nuestros defendidos. En definitiva, la función más importante que debe afrontar un abogado especializado en contratos de arras es la de proteger los intereses de su representado, y tratar de impedirle un procedimiento judicial con todos los efectos que ello acarrea, por ejemplo, con una penalización a pagar una cuantía de la que no dispone.
Arras de un contrato de compraventa - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El motivo contratar a un abogado especialista radica, precisamente, en lo ya recogido en el el Código Civil y que queremos repetir este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, será posible rescindirse el contrato resignándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas por dos”.
Pues bien, resulta evidente la razón para contratar a un profesional: para prevenir un daño económico que conlleve una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y tomando en consideración el coste de la vivienda que queramos comprar, puede llegar a cuantías que impliquen un endeudamiento a nuestros clientes que no puedan enfrentar.
Por este motivo, el momento apropiado para contratar a un abogado siempre es el mismo: antes de iniciar cualquier tipo de relación jurídica. No obstante, nos gustaría hacer hincapié en la importancia de contratar a un abogado experto en arras de forma previa a firmar ningún contrato, porque es muy habitual que los clientes recurran a nosotros cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de error que puede conllevarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de negociación entre las partes, el Código Civil siempre será de aplicación en aquello que no haya sido pactado, por lo que resulta imprescindible consultar con un abogado que sepa qué razonamientos utilizar cuando existan lagunas en el contrato de arras de manera que pueda proteger nuestros intereses de la mejor manera para evitar perjudicarnos.
Por este motivo, en el presente post, os aconsejamos recurrir a un abogado antes de firmar cualquier tipo de documento que, posteriormente, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Desahucio renta antigua
CASO DE ÉXITO: Desahucio renta antigua. Nuestra Clienta acudió al despacho para solicitar asesoramiento, ya que es propietaria de una vivienda heredada de sus padres, la cual la tenían arrendada desde el año 1977. A pesar de no existir un contrato de arrendamiento, nos aportó abundante documentación que acreditaba el arrendamiento a favor de un señor y su familia (reconocimiento de deuda, cartas remitidas al arrendatario, documentación contable, etc.). Una vez fallecido éste, en el año 2012, la cónyuge del inquilino se subrogó en la posición de arrendataria y, cuando falleció, en el año 2020, la hija del matrimonio pretendió subrogarse alegando que era la primera subrogación y que tendría derecho a mantenerse en la vivienda hasta el fin de sus días.
CASO DE ÉXITO: Incumplimiento de la paralización judicial de una obra
En el caso de hoy veremos la definitiva suspensión de una obra realizada en un edificio cuya Comunidad de Propietarios nos contrató. La obra fue ejecutada por una empresa en la planta baja y en un sótano del edificio , con el fin de construir un establecimiento hotelero.
CASO DE ÉXITO: Absolución acusado violencia de género
Nuestro Cliente, acudió al despacho para solicitar asesoramiento, ya que su ex pareja le había denunciado, manifestando, que este le había amenazado debido a que había discutido con su hija de 11 años y esta se había ido sola hacia casa de la madre y que en caso de que no llegara se lo dijera para avisar él a la policía y a los servicios sociales, preocupándose así ella por la menor.
CASO DE ÉXITO: Legitimación activa propietario impugnación acuerdo frente Mancomunidad
Nuestra Clienta, propietaria de una vivienda en planta baja, acudió al Despacho para valorar la viabilidad de proceder con la impugnación de un acuerdo, relativo al reparto de gastos comunitarios, que había sido adoptado por su Mancomunidad de Propietarios, en la que se encuentra integrada su Comunidad de Propietarios.
CASO DE ÉXITO: Desestimación medida cautelar
Nuestro Cliente era la Comunidad de Propietarios demandado, y acudió al Despacho para contestar a la demanda interpuesta por una propietaria de una vivienda en planta baja cual solicitaba que se declarase nulo el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios, que obligaba a la demandada a contribuir al pago de la instalación del ascensor, así como de su mantenimiento y funcionamiento, al igual que el resto de comuneros, y además, solicitó como medida cautelar la suspensión de la ejecutividad del acuerdo en Junta por el que se obligaba a los propietarios a comenzar la derrama oportuna para la instalación del ascensor
CASO DE ÉXITO: Segunda Oportunidad
1. Cuál era el problema: El cliente acude al despacho con un importante problema: en los años previos a la crisis financiera del año 2008,