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Anular contrato de arras - VMS Abogados
Podemos describir las arras como aquella señal entregada como depósito para la firma de un futuro contrato de compraventa sobre alguna clase de propiedad (lo más frecuente es que se trate de una vivienda).
En el contrato de arras se recogen la mayor parte de las condiciones que formarán el posterior contrato de compraventa: valor, plazos, bien sobre el que se entregan las arras… Y lo fundamental, se recogen las consecuencias y/o penalizaciones por no haberse ajustado o no haber acatado las cláusulas fijadas en el contrato de arras.
El art. 1.454 del Código Civil nos brinda una pista bastante evidente, incluso para aquellas personas que no especialistas, de qué puede ocurrir si contravenimos alguna de las cláusulas en las que se pactó el contrato de arras: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá romperse el contrato resignándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos cada día este tipo de cuestiones, dado que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y muchas veces recurren a nosotros personas que, por ser vendedores o adquirientes, tienen problemas con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente no sepa hasta qué nivel los Contratos de Arras pueden causar problemas a las partes que lo firman, perjudicando a nuestro patrimonio de tal manera que podemos perder una gran cantidad entregada (si somos adquirientes) o tener que reembolsar una cantidad obtenida por duplicado (en el caso de que seamos vendedores) por cometer una infracción contactual.
VMS lleva más de 10 años solucionando problemas de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una gran pérdida patrimonial producida por no haber sabido qué firmar, cómo entender las condiciones del contrato y por no lograr comprender a qué se estaban obligando y bajo qué circunstancias.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Anular contrato de arras - Características de nuestro servicio
Las funciones que desempeñamos los abogados especialistas en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy similares a las funciones que practica la parte de derecho civil que estudia la parte de deberes y documentos contractuales.
Sin embargo, intentaremos desgranar tareas específicas en este tipo de contratos y cogeremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que comporte la compra de una vivienda:
- Existe una parte de obtención de documentación: solicitar información registral del inmueble es básico, entre otras cosas, para describir la parcela sobre la que vamos a redactar el contrato que conllevará, en un futuro, la adquisición de la vivienda.
- Tenemos que estudiar y establecer para las partes (si nos han contratado ambas) qué cláusulas vamos a proponer a ambas: tiempos, forma de pago, supuestos que pueden suspender o influir en la compraventa, etc.
- Añadir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de violación contractual por parte de alguna de las partes.
Una de las actuaciones que más miramiento necesitan es la redacción de las cláusulas que puedan afectar al desempeño o no de lo estipulado en el contrato, es decir, tenemos que tomar en consideración aquellos supuestos que puedan suponer para nuestros clientes un menoscabo. Por ejemplo, imaginemos que, para poder comprar una casa, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de distintos medios (por ejemplo, solicitar una hipoteca o necesidad de poner a la venta previamente una vivienda. Esta cuestión tendrá que ser especificada en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se consiga la financiación, no resulte forzoro constituir y formalizar la compra sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de incumplimiento de alguna de las partes contratantes, también forma parte de nuestras obligaciones tratar de llegar a un acuerdo de manera extrajudicial para lograr el menor perjuicio posible para nuestros defendidos. En definitiva, la función más importante a la que se enfrenta un abogado experto en contratos de arras es la de apoyar los intereses de su representado, y tratar de impedirle un procedimiento judicial con todos los efectos que ello conlleva, por ejemplo, con una condena a pagar una cantidad con la que no cuenta.
Anular contrato de arras - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué recurrir a un abogado experto radica, precisamente, en lo ya recogido en el el Código Civil y que queremos reflejar aquí: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, será posible rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a reembolsarlas duplicadas”.
Teniendo esto en cuenta, parece evidente el fundamento para contratar a un abogado: para prevenir un perjuicio económico que conlleve una pérdida patrimonial que, en ocasiones, y teniendo en cuenta el importe del inmueble que deseemos adquirir, puede ascender a cantidades que supongan un endeudamiento para nuestros clientes que no puedan afrontar.
Por tanto, el momento apropiado para contratar a un abogado es siempre el mismo: antes de iniciar cualquier clase de relación jurídica. Sin embargo, queremos incidir en la importancia de acudir a un abogado especialista en arras de forma previa a suscribir ningún contrato, porque es muy habitual que los clientes recurran a nosotros cuando ya han firmado y ya han cometido algún tipo de error que puede implicarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de pacto entre las partes, la legislación española siempre resultará de aplicación en lo que no haya sido acordado, por lo que resulta imprescindible consultar con un abogado que conozca qué razones utilizar cuando existan lagunas en el contrato de arras para que pueda defender nuestros intereses de la mejor manera para impedir dañarnos.
Por esta razón, en el presente artículo, os aconsejamos contactar con un abogado con anterioridad a firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os obligue a tener que visitarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.