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Segregación y extinción de condominio - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diversas personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta manera, el art. 399 del Código Civil determina que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, originadas, cediendo o hipotecando. únicamente se contempla una excepción a la libre decisión, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos presente en qué consiste un condominio, podemos comprender que, mediante la supresión del mismo, se repartirá la situación común creada sobre una propiedad. Para obtener la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su división libremente, ya que no existe obligación de continuar en la situación de copropiedad de forma permanente, a menos que haya un pacto de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la opción de prorrogarse a través de un nuevo pacto alcanzado por los copropietarios.
Se tiene que matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la división económica de la misma, a través de la venta y el reparto del dinero recibido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común acorde con el coeficiente del cotitular en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, puesto que no hay obligación de continuar en la situación de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, siendo propiedades que no pueden separarse, si no existe adjudicación en su conjunto a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta el inmueble y se reparte el precio entre los copropietarios.
Con lo cual, para proceder a la extinción del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia varias personas deben ser propietarias de una cosa común. No tiene que haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe existir un deseo de dividir el bien común, tanto individual, por un solo cotitular, que podrá instar el procedimiento judicial para la disolución de la cosa común, o tiene que haberse alcanzado un pacto entre todos los copropietarios para proceder a la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Segregación y extinción de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un abogado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para alcanzar un acuerdo ventajoso sobre la separación de el bien común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se separa la propiedad común, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la decisión. Se trata de la vía más ágil para la supresión del condominio y se encuentra regulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe pacto para la separación de el bien común, hay que interponer el procedimiento legal de división de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Actuaciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
En términos generales, el abogado acompañará en el proceso para que los cotitulares de la cosa común alcancen un pacto y se proceda a la venta del bien común si esta fuese indivisible, o compra de la proporción correspondiente del bien común en el caso de que esta fuese divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un pacto entre los cotitulares, se iniciará un proceso legal que provenientes con la subasta del inmueble.
Del mismo modo, guiamos en el resto de las acciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una seguridad, como sucede habitualmente con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Después de la extinción de la situación de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y situar como garante a la persona que ha adquirido la propiedad de forma íntegra, ya que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la separación de la cosa común no perjudicará a un tercero, que conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de llevar a cabo la separación.
En los temas de familia es habitual que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Segregación y extinción de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera principalmente cuando el titular de un inmueble muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre cónyuges cuando los dos son titulares de una cosa común.
Si requieres de un profesional que conozca de primera mano las razones que originan la situación de cotitularidad, y necesitas un servicio de asistencia concreto para proceder a la extinción del condominio, negociar con el resto de copropietarios, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio a través de un procedimiento judicial, así como asesoramiento para las actuaciones judiciales que se originen, ponte en contacto con nuestro despacho.
Es necesario tener en cuenta que, tal y como hemos indicado antes, el derecho a disponer libremente de la parte proporcional de la cosa común puede quedar restringido al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un acuerdo de los cotitulares. En caso de la ausencia acuerdo, la acción no está sujeta a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el cotitular tendrá la opción de invocar su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos dicho, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro despacho es en el que surge el interés por dividir el bien común, para poder estudiar de manera exhaustiva todos los caminos posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre recomendamos que os anticipéis a que surja el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.