La reclamación de deudas a los propietarios morosos de las Comunidades. En el artículo de hoy vamos a tratar de aclarar una de las cuestiones más relevantes dentro de una comunidad de vecinos: la reclamación de deudas de los propietarios morosos de las Comunidades. Este asunto es de gran relevancia porque la falta de pagos de cuotas afecta directamente al mantenimiento del edificio y a la ejecución de obras necesarias en este.
Todo propietario tiene la obligación de contribuir en los gastos comunes, con arreglo a su cuota de participación que aparece establecida en los estatutos. Pero, no solo de esto, sino que también está obligado al pago de los gastos generales para el mantenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, y dicha responsabilidad nace desde el momento en el que se adquiere la propiedad. Sin embargo, cuando el propietario no está al corriente de pago es cuando se convierte en un propietario moroso. Y esas cantidades que no ha pagado el propietario deudor pueden ser reclamadas por la comunidad de vecinos.
Dicho esto, hay que dejar claro en relación con las obras que deben llevarse a cabo en la comunidad, que existen un tipo de obras que son obligatorias y no requieren de acuerdo previo de la junta. Estas se tratan de obras necesarias para el mantenimiento y la conservación del inmueble, o de aquellas imprescindibles para garantizar la accesibilidad para personas con discapacidad o mayores de setenta años. Cuando se requieren obras de este tipo, la comunidad está obligada a realizarlas y todos los propietarios deben contribuir, aunque hayan votado en contra o no hayan acudido a la Junta.
Además, esto no son simples recomendaciones, sino que son verdaderas obligaciones recogidas en la Ley de Propiedad Horizontal. Pues, los arts. 10 y 17 LPH garantizan la validez y obligatoriedad de los acuerdos sobre obras acordados en la Junta. Y los propietarios no pueden dejar de pagar la cuota pactada para la realización de las obras como forma de oposición a estas.
Es por ello por lo que, cuando uno de los propietarios es un moroso el procedimiento a seguir dentro de la comunidad es el siguiente: debe emitirse un certificado en el que aparezca la identidad del propietario moroso, el importe exacto de la deuda y el periodo al que corresponde la deuda. Este es el certificado esencial que nos permitirá acudir a la vía judicial para poder reclamar la deuda.
Antes de acudir a los tribunales, la LO 1/2025 nos indica que siempre es adecuado llevar a cabo un requerimiento extrajudicial para reclamar al propietario moroso el pago de la deuda mediante un burofax o una notificación en su domicilio. Este requerimiento extrajudicial se puede llevar a cabo a través de una oferta vinculante para la que se recomienda asistencia letrada.
La oferta vinculante se trata de una propuesta confidencial en la que la comunidad detalla la deuda y propone un acuerdo para evitar iniciar un proceso judicial. Si el propietario deudor acepta la oferta vinculante queda obligado al cumplimiento de esta. Pero, si, por el contrario, rechaza la propuesta podrá iniciarse un proceso monitorio que se trata de un procedimiento judicial ágil para requerir el pago de una deuda dineraria vencida, líquida y exigibles.
Tal y como indica el art. 21.2 LPH “la comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento”.
En la solicitud para iniciar un proceso monitorio se incluirá el documento de certificación en el que constará el importe adeudado y su desglose, junto con otros documentos que establece la LPH. Una vez que se presenta la demanda con la certificación de deuda pueden darse tres situaciones. En primer lugar, la situación más satisfactoria si el propietario deudor paga en tiempo y forma que permitirá archivar el procedimiento. En segundo lugar, si el deudor no paga, pero tampoco se opone el juez procederá a despachar la ejecución. Y, en tercer lugar, si se opone al proceso se tramitará por el correspondiente procedimiento declarativo.
Debe tenerse en cuenta que, si finalmente el propietario es condenado al pago de la deuda, deberá, no solo pagar la cantidad que se deba, sino que también los intereses y las costas procesales, además de los honorarios del abogado y el procurador.
De esta forma es como puede verse que la LPH articula un sistema claro y eficaz para proteger los intereses económicos de la Comunidad frente a propietarios morosos. Además, el proceso monitorio se trata de un mecanismo procesal rápido y privilegiado para la recuperación de las cantidades adeudadas.
Finalmente, este breve análisis sobre la reclamación de deudas a los propietarios morosos de las Comunidades refleja que el impago de cuotas no es una opción legítima de discrepancia, sino un incumplimiento que genera responsabilidad jurídica y económica para el propietario, permitiendo a la Comunidad reclamar judicialmente con amplias garantías de éxito. Pero, para reclamar judicialmente el pago siempre recomendamos que consultes a un profesional especializado en materia de Propiedad Horizontal, así que no dudes en consultarnos para que te ayudemos a solucionar tus dudas.
