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Procedimiento judicial extinción de condominio - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que distintas personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. Así, el art. 399 del Código Civil recoge que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden disponer libremente de esa parte, originadas, cediendo o hipotecando. únicamente se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la cosa común no puede dividirse.
Cuando tenemos en consideración en qué consiste un condominio, podemos comprender que, mediante la extinción del mismo, se repartirá la situación común establecida sobre una propiedad. Para alcanzar el reparto de la cosa común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación con libertad, ya que no existe obligación de permanecer en el régimen de copropiedad de manera permanente, a menos que haya un pacto de indivisión o de separación sobre la cosa común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la opción de prorrogarse a través de un nuevo pacto alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y la distribución del precio recibido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la propiedad común que se corresponda con el coeficiente del cotitular en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales motivos de extinción de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, puesto que no hay necesidad de permanecer en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, siendo propiedades indivisibles, si no hay adjudicación íntegra a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta el inmueble y se distribuye el precio entre los copropietarios.
Por tanto, para que se proceda a la extinción del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto diversas personas tienen que ser titulares de un bien común. No tiene que haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe haber voluntad de dividir la cosa común, ya sea individual, por un solo copropietario, que podrá solicitar la acción judicial para la extinción del bien común, o debe haberse llegado a un acuerdo entre todos los copropietarios para proceder a la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Procedimiento judicial extinción de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un abogado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para alcanzar un acuerdo ventajoso sobre la separación de la cosa común. Cuando se ha llegado a un acuerdo se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se divide la propiedad común, siempre que todos los cotitulares hayan aprobado la disolución. Se trata de la vía más rápida para la disolución del condominio y está regulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la separación de el bien común, hay que interponer la acción legal de separación de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga la sentencia que establezca la indivisibilidad del bien, se realizarán los trámites fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
En esencia, el abogado guiará en el proceso para que los cotitulares del bien común llegue a un pacto y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuese indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda del bien común si esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un procedimiento judicial que finalizará con la subasta del bien.
Del mismo modo, guiamos en el resto de las acciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una garantía, como ocurre con frecuencia con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Después de la extinción de la situación de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y poner como garante a la persona que ha adquirido el bien de manera conjunto, debido a que, tal y como estipula el artículo 405 del Código Civil, la separación del bien común no perjudicará a un tercero, que mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de llevar a cabo la separación.
En los asuntos de familia es habitual que acudan consultas sobre el derecho de uso después de la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Procedimiento judicial extinción de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce mayoritariamente cuando el dueño de una vivienda muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son propietarios de un bien común.
Si requieres de un experto que conozca muy bien las causas que dan lugar a la situación de copropiedad, y necesitas un servicio de asistencia específico para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de cotitulares, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio a través de un proceso judicial, así como asesoramiento para las actuaciones jurídicas que se originen, contacta con nuestro bufete.
Hay tener en cuenta que, tal y como hemos comentado antes, la posibilidad de disponer libremente de la parte proporcional del bien común puede quedar limitado al acuerdo de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un pacto, la acción no se encuentra sometida a plazo de prescripción, en base a lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario podrá hacer uso de su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para recurrir a nuestro despacho es en el que aparece el interés por dividir el bien común, para poder valorar de manera exhaustiva todas las vías posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre os decimos que os anticipéis a que se origine el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.