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Incumplimiento de contrato de arras por parte del vendedor - VMS Abogados
Podemos definir las arras como la señal concedida como depósito para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre algún tipo de propiedad (lo más frecuente es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se incluyen la mayor parte de los requisitos que compondrán el posterior contrato de compraventa: precio, plazos, bien sobre el que se conceden las arras… Y lo fundamental, se reflejan las consecuencias y/o penalizaciones por no cumplir o no haber acatado las condiciones marcadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una señal bastante clara, incluso para aquellas personas que no especialistas, de qué puede ocurrir si incumplimos alguna de las condiciones en las que se acordó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos todos los días esta clase de asuntos, dado que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y con frecuencia recurren a nosotros personas que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente no sepa hasta qué punto los Contratos de Arras pueden ocasionar problemas a las partes que lo suscriben, afectando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos compradores) o tener que devolver una cantidad obtenida por doble (si somos vendedores) por incurri en un quebrantamiento contactual.
Nuestro despacho lleva más de 10 años solucionando problemas de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial producida por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las estipulaciones del contrato y por no lograr entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Incumplimiento de contrato de arras por parte del vendedor - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que desempeñamos los abogados expertos en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy parecidas a aquellas funciones que practica la parte de derecho civil que analiza la parte de obligaciones y documentos contractuales.
No obstante, intentaremos desglosar tareas específicas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que implique la compra de un bien inmueble:
- Existe una parte de recopilación de documentación: pedir información registral de la vivienda es obligatorio, sobre todo para identificar la parcela sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, en un futuro, la compra de la vivienda.
- Tenemos que analizar y facilitar a las partes (si nos han contratado ambas) qué requisitos vamos a ofrecer a ambas: tiempos, método de pago, supuestos que pueden suspender o influir en la operación, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las actuaciones que más miramiento necesitan es la preparación de las condiciones que puedan afectar al desempeño o no de lo reflejado en el contrato, esto es, debemos tomar en consideración aquellas situaciones que puedan conllevar para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir un inmueble, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de diferentes medios (por ejemplo, solicitar una hipoteca o necesidad de vender previamente un inmueble. Esta cuestión deberá ser recogida en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se consiga la financiación, no sea obligatorio proceder y formalizar la compra sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de quebrantamiento de cualquiera de las partes contratantes, también es parte de nuestras obligaciones tratar de negociar de manera extrajudicial para conseguir la menor penalización posible para nuestros clientes. En resumen, la función más importante a la que se enfrenta un abogado experto en contratos de arras es la de proteger los intereses de su representado, e intentar impedirle un procedimiento judicial con todas las consecuencias que ello conlleva, por ejemplo, con una condena a pagar una cuantía de la que no dispone.
Incumplimiento de contrato de arras por parte del vendedor - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué contratar a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya explicado en el la legislación española y que queremos reflejar este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, será posible romperse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Pues bien, parece obvio la razón para contratar a un profesional: para evitar un daño económico que conlleve una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el importe del inmueble que deseemos comprar, puede ascender a cantidades que supongan un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Por este motivo, el momento oportuno para contratar a un abogado es siempre el mismo: antes de iniciar cualquier clase de relación legal. Sin embargo, queremos incidir en la importancia de contratar a un abogado experto en arras previamente a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes recurran a nosotros una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de violación que puede implicarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de pacto entre las partes, la legislación española siempre resultará de aplicación en lo que no haya sido acordado, por lo que resulta imprescindible contactar con un profesional que conozca qué razonamientos utilizar cuando haya lagunas en el contrato de arras de manera que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para impedir perjudicarnos.
Es por ello por lo que, en el presente artículo, os recomendamos recurrir a un abogado antes de firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os obligue a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.