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Incumplimiento de contrato de arras por parte del vendedor - VMS Abogados
Podemos definir las arras como la señal concedida como depósito para la suscripción de un posterior contrato de compraventa sobre algún tipo de propiedad (lo más frecuente es que sea una vivienda).
En el contrato de arras se incluyen la mayor parte de los requisitos que compondrán el posterior contrato de compraventa: precio, plazos, bien sobre el que se conceden las arras… Y lo fundamental, se reflejan las consecuencias y/o penalizaciones por no cumplir o no haber acatado las condiciones marcadas en el contrato de arras.
El artículo 1.454 del Código Civil nos da una señal bastante clara, incluso para aquellas personas que no especialistas, de qué puede ocurrir si incumplimos alguna de las condiciones en las que se acordó el contrato de arras: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a reembolsarlas doblemente”.
En VMS – Bufete Moreno de la Santa tratamos todos los días esta clase de asuntos, dado que somos un despacho experto en derecho inmobiliario, y con frecuencia recurren a nosotros personas que, por ser vendedores o adquirientes, tienen dificultades con lo suscrito en un contrato de arras. Suele ser habitual que la gente no sepa hasta qué punto los Contratos de Arras pueden ocasionar problemas a las partes que lo suscriben, afectando a nuestro patrimonio de tal forma que podemos perder una importante cantidad entregada (si somos compradores) o tener que devolver una cantidad obtenida por doble (si somos vendedores) por incurri en un quebrantamiento contactual.
Nuestro despacho lleva más de 10 años solucionando problemas de clientes, tanto de personas físicas como jurídicas (esto es, mercantiles) que se enfrentan a una terrible pérdida patrimonial producida por no haber sabido qué firmar, cómo comprender las estipulaciones del contrato y por no lograr entender a qué se estaban exponiendo y bajo qué condiciones.
Contacte con nuestros abogados especialistas en contratos de arras.
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Email: info@vmsabogados.com
Incumplimiento de contrato de arras por parte del vendedor - Características de nuestro servicio
Las actuaciones que desempeñamos los abogados expertos en Contratos de Arras suelen guardar relación y ser muy parecidas a aquellas funciones que practica la parte de derecho civil que analiza la parte de obligaciones y documentos contractuales.
No obstante, intentaremos desglosar tareas específicas en este tipo de contratos y tomaremos como ejemplo la redacción de un contrato de arras que implique la compra de un bien inmueble:
- Existe una parte de recopilación de documentación: pedir información registral de la vivienda es obligatorio, sobre todo para identificar la parcela sobre la que vamos a redactar el contrato que implicará, en un futuro, la compra de la vivienda.
- Tenemos que analizar y facilitar a las partes (si nos han contratado ambas) qué requisitos vamos a ofrecer a ambas: tiempos, método de pago, supuestos que pueden suspender o influir en la operación, etc.
- Incluir aquellas penalizaciones que puedan repercutirse a las partes en caso de infracción del contrato por parte de alguno de los implicados.
Una de las actuaciones que más miramiento necesitan es la preparación de las condiciones que puedan afectar al desempeño o no de lo reflejado en el contrato, esto es, debemos tomar en consideración aquellas situaciones que puedan conllevar para nuestros clientes un perjuicio. Por ejemplo, imaginemos que, para poder adquirir un inmueble, nuestros clientes necesitan conseguir la financiación económica necesaria, pudiendo obtener ésta a través de diferentes medios (por ejemplo, solicitar una hipoteca o necesidad de vender previamente un inmueble. Esta cuestión deberá ser recogida en el contrato de arras para asegurarnos de que hasta que no se consiga la financiación, no sea obligatorio proceder y formalizar la compra sobre la vivienda.
Asímismo, en caso de quebrantamiento de cualquiera de las partes contratantes, también es parte de nuestras obligaciones tratar de negociar de manera extrajudicial para conseguir la menor penalización posible para nuestros clientes. En resumen, la función más importante a la que se enfrenta un abogado experto en contratos de arras es la de proteger los intereses de su representado, e intentar impedirle un procedimiento judicial con todas las consecuencias que ello conlleva, por ejemplo, con una condena a pagar una cuantía de la que no dispone.
Incumplimiento de contrato de arras por parte del vendedor - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El porqué contratar a un abogado especialista lo encontramos, precisamente, en lo ya explicado en el la legislación española y que queremos reflejar este artículo: “Si hubieran mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, será posible romperse el contrato allanándose el adquiriente a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Pues bien, parece obvio la razón para contratar a un profesional: para evitar un daño económico que conlleve una pérdida patrimonial que, a veces, y tomando en consideración el importe del inmueble que deseemos comprar, puede ascender a cantidades que supongan un endeudamiento a nuestros clientes que no sean capaces afrontar.
Por este motivo, el momento oportuno para contratar a un abogado es siempre el mismo: antes de iniciar cualquier clase de relación legal. Sin embargo, queremos incidir en la importancia de contratar a un abogado experto en arras previamente a firmar ningún contrato, puesto que es muy frecuente que los clientes recurran a nosotros una vez que han firmado y ya han incurrido en algún tipo de violación que puede implicarles un problema.
Tomando en consideración la libertad de pacto entre las partes, la legislación española siempre resultará de aplicación en lo que no haya sido acordado, por lo que resulta imprescindible contactar con un profesional que conozca qué razonamientos utilizar cuando haya lagunas en el contrato de arras de manera que pueda defender nuestros intereses de la mejor forma para impedir perjudicarnos.
Es por ello por lo que, en el presente artículo, os recomendamos recurrir a un abogado antes de firmar cualquier tipo de contrato que, posteriormente, os obligue a tener que contratarnos.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.
CASO DE ÉXITO: Capacidad de demandar por vecinos
En una Comunidad de Propietarios, una vecina realizó modificaciones de un elemento común sin contar con el consentimiento de la Comunidad . De esta manera, unos vecinos solicitaron nuestra ayuda debido a que estaban sufriendo daños y perjuicios por esta alteración estructural.
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas
CASO DE ÉXITO: Delito de daños, arrebato y dilaciones indebidas. Una Comunidad de Propietarios solicita nuestra ayuda cuando se enfrenta a un problema surgido por la destrucción de sus cámaras de seguridad a manos de una vecina.
CASO DE ÉXITO: No devolución fianza
CASO DE ÉXITO: No devolución fianza. Nuestra Cliente se puso en contacto al recibir una demanda que había interpuesto su inquilino en reclamación de 2.000 euros, que habían fijado en concepto de fianza al comienzo de la relación arrendaticia.