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Gastos extinción de condominio hipoteca - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el artículo 399 del Código Civil determina que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden disponer con libertad de esa parte, vendiendo, cediendo o hipotecando. únicamente se contempla una excepción a la libre disposición, cuando la cosa común es indivisible.
Cuando tenemos en consideración en qué consiste un condominio, podemos comprender que, a través de la supresión del mismo, se dividirá la situación compartida creada sobre un bien. Para lograr el reparto de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su separación libremente, debido a que no hay necesidad de permanecer en la situación de copropiedad de forma permanente, salvo que exista un pacto de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero reflejando el Código Civil la opción de prorrogarse a través de un nuevo acuerdo alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y el reparto del precio recibido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común que se corresponda con el coeficiente del copropietario en la propiedad común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son los principales argumentos de extinción de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, puesto que no existe necesidad de permanecer en el régimen de copropiedad.
- En el caso de los inmuebles, siendo cosas indivisibles, si no existe adjudicación en su conjunto a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se reparte el valor entre todos los titulares.
Con lo cual, para que se proceda a la supresión del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas tienen que ser titulares de una cosa común. No debe haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe existir un deseo de separar el bien común, ya sea individual, por un solo cotitular, que tendrá la posibilidad de instar la acción judicial para la extinción de la cosa común, o tiene que haberse llegado a un acuerdo entre todos los copropietarios para poder realizar la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Gastos extinción de condominio hipoteca - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un letrado en este tema son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para llegar a un acuerdo beneficioso sobre la separación de el bien común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura mediante la que se divide la cosa común, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la disolución. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y se encuentra estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la separación de el bien común, es necesario interponer el procedimiento legal de división de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se tenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los pasos estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Medidas jurídicas derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios legales.
En esencia, el abogado asesorará en el procedimiento para que los copropietarios de la cosa común llegue a un pacto y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda de la cosa común si esta fuere divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un pacto entre los cotitulares, se empezará un procedimiento legal que concluirá con la subasta del bien.
De la misma manera, asesoramos en el resto de las acciones jurídicas originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una seguridad, como ocurre habitualmente con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Tras la extinción del régimen de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y establecer como garante a la persona que ha adquirido la propiedad de forma conjunto, ya que, tal y como dispone el art. 405 del Código Civil, la separación del bien común no afectará a un tercero, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de llevar a cabo la partición.
En materia de familia es habitual que se reciban preguntas sobre el derecho de uso tras la disolución del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena voluntad.
Gastos extinción de condominio hipoteca - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera mayoritariamente cuando el dueño de una propiedad muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre cónyuges cuando los dos son titulares de un bien común.
Si tienes que recurrir un experto que conozca de primera mano las causas que originan la situación de copropiedad, y buscas un asesoramiento concreto para proceder a la extinción del condominio, negociar con los demás copropietarios, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio a través de un procedimiento judicial, así como orientación para las actuaciones judiciales que se originen, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos dicho anteriormente, la posibilidad de disponer libremente de la parte proporcional de la cosa común puede quedar restringido al acuerdo de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un pacto de los cotitulares. En caso de que no haya pacto, la acción no está sometida a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el copropietario tendrá la opción de invocar su derecho a dividir a cosa común, siempre que, tal y como hemos dicho, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro despacho es en el que surge el interés por separar el bien común, para poder analizar en profundidad todas las vías posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre aconsejamos que os anticipéis a que surja el problema, y contactemos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
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Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
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Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
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Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
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Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.