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Gastos extinción de condominio con hipoteca - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el art. 399 del Código Civil estipula que los condueños tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden usar libremente de esa parte, enajenando, donando o hipotecando. Sólo se contempla una excepción a la libre disposición, cuando la cosa común es indivisible.
Cuando tenemos en cuenta en qué consiste un condominio, podemos entender que, mediante la extinción del mismo, se dividirá la situación común estipulada sobre una propiedad. Para obtener la división de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su división libremente, ya que no existe necesidad de continuar en el régimen de copropiedad de forma permanente, salvo que exista un pacto de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de prorrogarse a través de un nuevo acuerdo firmado por los copropietarios.
Se tiene que aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y el reparto del importe recibido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la propiedad común que se corresponda con el coeficiente del cotitular en la propiedad común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, ya que no hay necesidad de permanecer en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de propiedades que no pueden separarse, si no existe atribución en su conjunto a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se distribuye el dinero entre los copropietarios.
Por tanto, para proceder a la extinción del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto varias personas deben ser titulares de un bien común. No tiene que haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe haber un deseo de dividir el bien común, ya sea individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de instar la acción judicial para la extinción de la cosa común, o tiene que haberse llegado a un acuerdo entre todos los copropietarios para proceder a la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Gastos extinción de condominio con hipoteca - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un letrado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para llegar a un acuerdo ventajoso sobre la división de la cosa común. Una vez alcanzado un acuerdo se procede a la citación con el notario para firmar la escritura mediante la que se separa la cosa compartida, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Es la vía más rápida para la disolución del condominio y se encuentra recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la división de la cosa común, es necesario interponer la acción legal de separación de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se obtenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los trámites reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Acciones legales originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
Básicamente, el abogado guiará en el proceso para que los copropietarios de la cosa común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuese indivisible, o compra de la proporción correspondiente de la cosa común si esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un pacto entre los cotitulares, se iniciará un proceso judicial que provenientes con la subasta del inmueble.
Del mismo modo, guiamos en el resto de las actuaciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una garantía, como ocurre a menudo con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Después de la extinción de la situación de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y situar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de manera íntegra, debido a que, tal y como estipula el artículo 405 del Código Civil, la separación del bien común no afectará a un tercero, el cual conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de proceder a la separación.
En los temas de familia es habitual que se reciban preguntas sobre el derecho de uso después de la disolución del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Gastos extinción de condominio con hipoteca - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera mayoritariamente cuando el dueño de un inmueble muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando los dos son propietarios de un bien común.
Si precisas de un experto que conozca de primera mano las causas que dan lugar a la situación de copropiedad, y buscas un servicio de asistencia específico para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con los demás copropietarios, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio mediante un proceso legal, así como asesoramiento para las acciones judiciales que puedan surgir, contacta con nuestro despacho.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos dicho antes, la posibilidad de disponer libremente de la parte alícuota de la cosa común puede quedar acotado al acuerdo de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un pacto de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la acción no está sujeta a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el copropietario podrá ejercitar su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos indicado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro bufete es en el que aparece el interés por separar la cosa común, para poder analizar en profundidad todas las vías posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre os decimos que os adelantéis a que se origine el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.