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Garantía vicios ocultos vivienda nueva - VMS Abogados
La legislación española realiza una ordenación exahustiva sobre los vicios ocultos en su redacción a lo largo de varios títulos, pero muestra una orientación en su art. 1484 con lo que podemos entender como un vicio oculto. Vicio oculto es aquel defecto que hace que la cosa vendida no esté en condiciones para la utilización al que se dirige, o si merma de tal modo este uso que, si lo hubiera conocido el comprador, no la habría comprado o habría ofrecido menos precio por la misma. En este post nos limitaremos únicamente a aquellos vicios ocultos que afectan a viviendas, pero pueden afectar a coches o animales de compañía, por ejemplo.
Teniendo en cuenta lo que podemos entender por vicio oculto en una casa, a continuación veremos algunos ejemplos prácticos:
- Relacionados con el agua. Humedades, filtraciones y goteras producidas por un mal aislamiento o tuberías rotas.
- Relacionados con un mal funcionamiento del sistema eléctrico. Luces, enchufes o interruptores mal colocados o estropeados, así como instalaciones obsoletas.
- Relacionadas con los acabados. Abombamientos, decoloración o desprendimientos en pavimentos, paredes, pinturas o carpintería debido a una instalación eficiente o uso de materiales de mala calidad.
Todos ellos son vicios ocultos que pueden provocar que no podamos disfrutar de la casa que hemos comprado, y que pueden damnificar la utilización que queremos conferirle. En la práctica es muy frecuente que entre particulares que compran y venden inmuebles de segunda mano se den este tipo de situaciones, lo que está estrechamente ligado a la experiencia de VMS Bufete Moreno de la Santa.
Desde que abrimos nuestro despacho hemos llevado este tipo de asuntos, puesto que, como hemos comentado, se trata de un sector del Derecho Inmobiliario, en el que somos expertos, y dado el numeroso tráfico jurídico entre particulares (aunque no se ciñe únicamente al ámbito particular, pueden intervenir sociedades mercantiles, Administraciones Públicas, agentes de la edificación, etc.) son denuncias muy habituales y que llegan continuamente a manos de nuestros abogados.
Por este motivo, porque estamos habituados a llevar este tipo de disputas legales, vamos a explicar de forma detallada cuáles son las funciones que desempeñamos cuando tratamos esta clase de procesos.
Contacte con nuestros abogados especialistas en vicios ocultos en viviendas.
Teléfono: 91 345 48 05
Email: info@vmsabogados.com
Garantía vicios ocultos vivienda nueva - Características de nuestro servicio
Con respecto a las tareas que realizamos los abogados expertos, éstas guardan vinculación con la parte más pura del Derecho Civil y con los hechos que intentan rectificar los daños ocasionados a nuestros clientes por las compraventas de bienes inmuebles con vicios ocultos.
La acción primordial que tratamos (acción equivale al tipo de denuncia, para que nos entiendan nuestros lectores) se llama saneamiento por vicios ocultos, y se desarrolla en los artículos 1.484 y sucesivos del Código Civil. Es la fórmula jurídica concedida al comprador de un bien frente al antiguo propietario.
Las funciones que realizamos van encaminadas a acreditar que el vicio era oculto, esto es, debemos probar que el comprador no pudo comprobar su existencia. Aquí es fundamental matizar que la ley incluye una salvedad: aquellos supuestos en que el comprador sea un técnico que por motivo de su oficio o su actividad o hubiera tenido la capacidad de ver dicho defecto. En esta fase de prueba, guardamos íntima relación con aquel experto que confeccione un documento que acredite la condición de oculto del vicio.
Asímismo, también tenemos que probar que el defecto existía con anterioridad a la transmisión del inmueble, pese a que se haya manifestado con posterioridad. Es decir, debemos demostrar que, por ejemplo, el deterioro de las tuberías que nos ha causado humedades existía desde antes de realizar la compra.
Cuando hayamos podido recolectar evidencias documentales que atestigüen que se cumplen estos requisitos, procedemos la etapa judicial. Esto es, solicitar a los Tribunales que se defiendan los derechos como comprador de nuestros clientes, pudiendo elegir entre dos posibilidades: o bien intentamos rescindir el contrato de compraventa con el reembolso de los gastos que se hayan originado a nuestro cliente, incluso reclamándole daños y perjuicios si el vendedor conocía dichos defectos y los ocultó; o bien pediremos que nos reduzcan el precio que abonamos al adquirir la propiedad, persiguiendo restablecer el equilibrio contractual entre las partes, fijando un precio equitativo para aquella propiedad que adolezca de los citados vicios ocultos.
En cuanto la fase jurídica que estamos comentando, las tareas concernientes al abogado consisten en celebrar la etapa probatoria en lo que conocemos como juicio, teniendo lugar los interrogatorios a las partes (comprador y vendedor), a los peritos especialistas (arquitectos, habitualmente) y tratar de justificar el daño causado a nuestro cliente en la Sentencia que dicte el Juez y lograr el resultado buscado, como consecuencia de un duro trabajo realizado.
Garantía vicios ocultos vivienda nueva - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado experto?
El motivo parece bastante evidente: si sabemos que nuestra propiedad presenta vicios ocultos que nos afectan en el uso que pretendíamos darle a la hora de adquirirlo, pudiendo tomar como ejemplo algunos de los que hemos nombrado.
En lo que respecta al plazo, nos detendremos en este punto, ya que el momento de contactar es fundamental, dado que la responsabilidad del antiguo propietario por dichos vicios ocultos no es eterna, sino que existe un límite temporal estipulado para poder ser exigida: el art. 1490 del Código Civil contempla que el saneamiento por vicios ocultos caducará a 6 meses.
Así pues, se trata de un plazo bastante limitado, así que nuestro consejo es que recurras a un abogado especialista nada más apreciar estos desperfectos, puesto que el tiempo es muy limitado y hay que ser rápidos para llevar a cabo todas las tareas que hemos explicado, que muy exhasutivo, puesto que debemos contar con un archivo pericial que acredite estos vicios y el origen de los mismos, y proceder a realizar la demanda dentro de este plazo. Cuando haya pasado dicho plazo, no tendremos la posibilidad poner en marcha las medidas legales que nos concede el ordenamiento para proteger nuestros derechos ya sea como parte compradora, o como parte vendedora, puesto que también hay que garantizar sus derechos, pues no todos los desperfectos de una vivienda pueden denominarse como vicios ocultos.
Si te has parado a leer este post, es porque quizá necesites la orientación de un abogado especialista, así que no dudes en contactarnos para que podamos asesorarte en este asunto, ya seas parte vendedora o parte compradora, ya que en todos los casos existen dos versiones de una misma historia.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.