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Fiscalidad extinción de condominio - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diferentes personas tienen en común el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el art. 399 del Código Civil recoge que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar libremente de esa parte, provenientes, donando o hipotecando. Sólo se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos en cuenta cómo funciona un condominio, podemos comprender que, mediante la extinción del mismo, se repartirá la situación común establecida sobre una propiedad. Para alcanzar la división de la cosa común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su división con libertad, ya que no existe obligación de permanecer en el régimen de cotitularidad de manera permanente, salvo que exista un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero previendo por el Código Civil la opción de prorrogarse mediante un nuevo pacto firmado por los copropietarios.
Se tiene que aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y la distribución del valor obtenido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, por tanto, se obtiene la parte de la propiedad común acorde con la participación del cotitular en la propiedad común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, puesto que no hay necesidad de continuar en la situación de copropiedad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de cosas que no pueden separarse, si no existe atribución en su conjunto a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende la propiedad y se distribuye el valor entre los copropietarios.
Por todo ello, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas tienen que ser titulares de un bien común. No debe haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe existir voluntad de dividir la cosa común, tanto individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de instar el procedimiento judicial para la disolución de la cosa común, o tiene que haberse alcanzado un pacto entre todos los copropietarios para proceder a la división de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Fiscalidad extinción de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un abogado en esta cuestión son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para alcanzar un pacto ventajoso sobre la separación de la cosa común. Una vez llegado a un pacto se procede a la citación con el notario para firmar la escritura mediante la que se separa la cosa compartida, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la disolución. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y está estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la separación de la cosa común, se debe interponer la acción judicial de división de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga el fallo que determine la indivisibilidad del bien, se realizarán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Decisiones jurídicas originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
En términos generales, el abogado guiará en el procedimiento para que los cotitulares del bien común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta del bien común si esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda de la cosa común en el caso de que esta fuese divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un procedimiento judicial que provenientes con la subasta del inmueble.
De la misma manera, guiamos en el resto de las actuaciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una seguridad, como ocurre frecuentemente con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Tras la disolución de la situación de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha adquirido el bien de manera conjunto, debido a que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la división del bien común no afectará a un tercero, el cual conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de hacer la separación.
En los temas de familia es habitual que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Fiscalidad extinción de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce mayoritariamente cuando el titular de una vivienda muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando los dos son titulares de un bien común.
Si precisas de un experto que conozca muy bien las razones que dan lugar a la situación de cotitularidad, y necesitas un servicio de asistencia concreto para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con los demás cotitulares, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio a través de un procedimiento judicial, así como orientación para las actuaciones judiciales que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro bufete.
Debemos tener presente que, tal y como hemos indicado anteriormente, la posibilidad de disponer libremente de la parte alícuota de la cosa común puede estar acotado al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de la ausencia acuerdo, la acción no está sujeta a plazo de prescripción, en base a lo establecido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el copropietario tendrá la opción de ejercer su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos comentado, no exista pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro despacho es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder examinar en profundidad todas las vías posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre recomendamos que os adelantéis a que se origine el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.