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Extinción parcial de condominio - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que varias personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el artículo 399 del Código Civil estipula que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden disponer libremente de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. Sólo se prevé una salvedad a la libre decisión, cuando la cosa común no puede dividirse.
Una vez que tenemos claro cómo funciona un condominio, podemos comprender que, a través de la supresión del mismo, se dividirá la situación común fijada sobre una propiedad. Para lograr el reparto de la cosa común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su división libremente, debido a que no hay necesidad de permanecer en la situación de copropiedad de forma permanente, salvo que exista un acuerdo de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la posibilidad de renovarse mediante un nuevo pacto alcanzado por los copropietarios.
Se tiene que matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y la distribución del dinero recibido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, por tanto, se obtiene la parte de la cosa común que se corresponda con la participación del copropietario en la propiedad común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son los principales motivos de extinción de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no existe obligación de permanecer en la situación de copropiedad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de cosas que no pueden separarse, si no existe atribución íntegra a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se pone en venta la propiedad y se distribuye el importe entre todos los titulares.
Debido a ello, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y por tanto varias personas deben ser propietarias de una cosa común. No debe haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe existir un deseo de dividir la cosa común, ya sea individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de instar el procedimiento judicial para la extinción de la cosa común, o tiene que haberse alcanzado un acuerdo entre todos los comuneros para proceder a la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción parcial de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un abogado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para llegar a un pacto beneficioso sobre la división de el bien común. Cuando se ha llegado a un pacto se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los cotitulares hayan aprobado la disolución. Se trata de la vía más rápida para la disolución del condominio y se encuentra contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe pacto para la división de el bien común, hay que interponer la acción judicial de separación de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se tenga la sentencia que establezca la indivisibilidad del bien, se seguirán los pasos reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Acciones legales derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Fundamentalmente, el abogado guiará en el proceso para que los copropietarios del bien común llegue a un pacto y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda de la cosa común en el caso de que esta fuere divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un acuerdo entre los cotitulares, se iniciará un procedimiento legal que provenientes con la subasta del inmueble.
De la misma manera, asesoramos en el resto de las acciones legales originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una garantía, como ocurre con frecuencia con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Después de la disolución del régimen de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y situar como garante a la persona que ha comprado el bien de manera íntegra, ya que, tal y como dispone el art. 405 del Código Civil, la separación del bien común no perjudicará a un tercero, que conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de llevar a cabo la partición.
En materia de familia es habitual que acudan consultas sobre el derecho de uso tras la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción parcial de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera mayoritariamente cuando el titular de un inmueble fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son propietarios de un bien común.
Si precisas de un experto que conozca muy bien las razones que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un asesoramiento específico para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con los demás copropietarios, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio mediante un proceso legal, así como orientación para las actuaciones jurídicas que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro despacho.
Tenemos que tener presente que, tal y como hemos indicado anteriormente, la posibilidad de disponer libremente de la parte alícuota de la cosa común puede quedar acotado al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un pacto de los cotitulares. En caso de que no se alcance un pacto, la actuación no está sometida a plazo de prescripción, en base a lo estipulado por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el cotitular tendrá la opción de ejercitar su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos dicho, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro bufete es en el que aparece el interés por dividir el bien común, para poder estudiar en profundidad todos los caminos posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre os decimos que os anticipéis a que surja el problema, y contactemos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.