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Extinción de condominio y plusvalía municipal - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el art. 399 del Código Civil recoge que los condueños tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden disponer con libertad de esa parte, provenientes, donando o hipotecando. Sólo se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Una vez que tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos comprender que, a través de la supresión del mismo, se repartirá la situación compartida fijada sobre una propiedad. Para obtener la división de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación libremente, debido a que no existe necesidad de permanecer en la situación de cotitularidad de manera permanente, salvo que exista un acuerdo de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la posibilidad de prorrogarse a través de un nuevo pacto alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la división económica de la misma, a través de la venta y la distribución del importe obtenido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común que se corresponda con la participación del copropietario en la cosa común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, puesto que no existe obligación de permanecer en la situación de copropiedad.
- En el caso de los inmuebles, siendo cosas que no pueden separarse, si no existe atribución completa a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se reparte el dinero entre todos los titulares.
Por tanto, para que se proceda a la extinción del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia varias personas tienen que ser propietarias de un bien común. No debe haberse acordado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir voluntad de dividir el bien común, ya sea individual, por un solo cotitular, que tendrá la posibilidad de instar la acción judicial para la disolución de la cosa común, o debe haberse alcanzado un acuerdo entre todos los copropietarios para proceder a la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio y plusvalía municipal - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un abogado en esta cuestión son las siguientes:
- Reunión con los cotitulares para alcanzar un acuerdo ventajoso sobre la separación de el bien común. Una vez alcanzado un acuerdo se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la disolución. Se trata de la vía más rápida para la disolución del condominio y se encuentra recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la separación de el bien común, se debe interponer la acción legal de división de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que declare la indivisibilidad del bien, se seguirán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Medidas legales derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
En términos generales, el abogado asesorará en el proceso para que los copropietarios del bien común llegue a un pacto y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda de la cosa común en el caso de que esta fuese divisible, que se recogerá en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un pacto entre los copropietarios, se empezará un proceso judicial que provenientes con la subasta del bien.
Del mismo modo, guiamos en el resto de las actuaciones legales originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una seguridad, como sucede a menudo con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Tras la extinción del régimen de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y poner como garante a la persona que ha comprado la propiedad de forma conjunto, debido a que, tal y como establece el art. 405 del Código Civil, la separación del bien común no perjudicará a un tercero, el cual mantendrá los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de hacer la partición.
En materia de familia es habitual que acudan preguntas sobre el derecho de utilización después de la disolución del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena voluntad.
Extinción de condominio y plusvalía municipal - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera mayoritariamente cuando el titular de un inmueble muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando ambos son propietarios de un bien común.
Si precisas de un experto que conozca muy bien las razones que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un servicio de asistencia específico para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de copropietarios, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio mediante un procedimiento legal, así como orientación para las acciones jurídicas que puedan surgir, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos mencionado antes, la posibilidad de disponer libremente de la parte alícuota de la cosa común puede estar restringido al acuerdo de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se alcance un acuerdo, la acción no está sometida a plazo de prescripción, según lo dispuesto por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el copropietario podrá ejercer su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro despacho es en el que surge el interés por dividir el bien común, para poder analizar en profundidad todas las vías posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre recomendamos que os adelantéis a que produzca el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.