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Extinción de condominio subasta judicial - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el art. 399 del Código Civil recoge que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden usar libremente de esa parte, originadas, cediendo o hipotecando. únicamente se prevé una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Una vez que tenemos claro cómo funciona un condominio, podemos entender que, a través de la extinción del mismo, se repartirá la situación compartida fijada sobre una propiedad. Para lograr el reparto de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su separación libremente, debido a que no hay necesidad de permanecer en la situación de cotitularidad de manera permanente, a menos que exista un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de renovarse mediante un nuevo acuerdo alcanzado por los copropietarios.
Se debe aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y el reparto del dinero recibido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la división material, y, por tanto, se adquiere la parte de la propiedad común que se corresponda con la participación del cotitular en la cosa común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son los principales argumentos de extinción de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, ya que no hay obligación de continuar en la situación de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, siendo propiedades indivisibles, si no hay adjudicación completa a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta la propiedad y se distribuye el valor entre los copropietarios.
Debido a ello, para que se proceda a la extinción del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y por tanto varias personas tienen que ser titulares de un bien común. No tiene que haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe haber un deseo de dividir la cosa común, tanto individual, por un solo copropietario, que podrá solicitar el procedimiento legal para la extinción del bien común, o debe haberse llegado a un pacto entre todos los comuneros para poder realizar la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio subasta judicial - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un letrado en este tema son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para llegar a un acuerdo beneficioso sobre la división de el bien común. Cuando se ha llegado a un acuerdo se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la decisión. Se trata de la vía más rápida para la supresión del condominio y se encuentra estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la separación de la cosa común, es necesario interponer la acción legal de separación de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se tenga la sentencia que establezca la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los pasos fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Actuaciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
En esencia, el abogado guiará en el proceso para que los cotitulares de la cosa común alcancen un pacto y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda de la cosa común si esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un pacto entre los cotitulares, se iniciará un proceso judicial que provenientes con la subasta del bien.
Del mismo modo, orientamos en el resto de las acciones legales derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una seguridad, como ocurre con frecuencia con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Tras la disolución del régimen de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha adquirido la propiedad de manera íntegra, ya que, tal y como recoges el artículo 405 del Código Civil, la separación del bien común no afectará a un tercero, que mantendrá los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de llevar a cabo la partición.
En los asuntos de familia es habitual que acudan preguntas sobre el derecho de uso después de la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Extinción de condominio subasta judicial - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce mayoritariamente cuando el titular de un inmueble muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son propietarios de un bien común.
Si tienes que recurrir un profesional que conozca muy bien las causas que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un asesoramiento concreto para proceder a la disolución del condominio, negociar con los demás copropietarios, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio mediante un proceso legal, así como asesoramiento para las actuaciones judiciales derivadas, contacta con nuestro despacho.
Hay tener en cuenta que, tal y como hemos dicho anteriormente, el derecho a disponer con libertad de la parte alícuota del bien común puede quedar acotado al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un pacto, la acción no se encuentra sometida a plazo de prescripción, en base a lo estipulado por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario podrá ejercitar su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro bufete es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder analizar en profundidad todas las vías posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os anticipéis a que se origine el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Desahucio renta antigua
CASO DE ÉXITO: Desahucio renta antigua. Nuestra Clienta acudió al despacho para solicitar asesoramiento, ya que es propietaria de una vivienda heredada de sus padres, la cual la tenían arrendada desde el año 1977. A pesar de no existir un contrato de arrendamiento, nos aportó abundante documentación que acreditaba el arrendamiento a favor de un señor y su familia (reconocimiento de deuda, cartas remitidas al arrendatario, documentación contable, etc.). Una vez fallecido éste, en el año 2012, la cónyuge del inquilino se subrogó en la posición de arrendataria y, cuando falleció, en el año 2020, la hija del matrimonio pretendió subrogarse alegando que era la primera subrogación y que tendría derecho a mantenerse en la vivienda hasta el fin de sus días.
CASO DE ÉXITO: Incumplimiento de la paralización judicial de una obra
En el caso de hoy veremos la definitiva suspensión de una obra realizada en un edificio cuya Comunidad de Propietarios nos contrató. La obra fue ejecutada por una empresa en la planta baja y en un sótano del edificio , con el fin de construir un establecimiento hotelero.
CASO DE ÉXITO: Absolución acusado violencia de género
Nuestro Cliente, acudió al despacho para solicitar asesoramiento, ya que su ex pareja le había denunciado, manifestando, que este le había amenazado debido a que había discutido con su hija de 11 años y esta se había ido sola hacia casa de la madre y que en caso de que no llegara se lo dijera para avisar él a la policía y a los servicios sociales, preocupándose así ella por la menor.
CASO DE ÉXITO: Legitimación activa propietario impugnación acuerdo frente Mancomunidad
Nuestra Clienta, propietaria de una vivienda en planta baja, acudió al Despacho para valorar la viabilidad de proceder con la impugnación de un acuerdo, relativo al reparto de gastos comunitarios, que había sido adoptado por su Mancomunidad de Propietarios, en la que se encuentra integrada su Comunidad de Propietarios.
CASO DE ÉXITO: Desestimación medida cautelar
Nuestro Cliente era la Comunidad de Propietarios demandado, y acudió al Despacho para contestar a la demanda interpuesta por una propietaria de una vivienda en planta baja cual solicitaba que se declarase nulo el acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios, que obligaba a la demandada a contribuir al pago de la instalación del ascensor, así como de su mantenimiento y funcionamiento, al igual que el resto de comuneros, y además, solicitó como medida cautelar la suspensión de la ejecutividad del acuerdo en Junta por el que se obligaba a los propietarios a comenzar la derrama oportuna para la instalación del ascensor
CASO DE ÉXITO: Segunda Oportunidad
1. Cuál era el problema: El cliente acude al despacho con un importante problema: en los años previos a la crisis financiera del año 2008,