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Extinción de condominio subasta judicial - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el art. 399 del Código Civil recoge que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden usar libremente de esa parte, originadas, cediendo o hipotecando. únicamente se prevé una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Una vez que tenemos claro cómo funciona un condominio, podemos entender que, a través de la extinción del mismo, se repartirá la situación compartida fijada sobre una propiedad. Para lograr el reparto de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su separación libremente, debido a que no hay necesidad de permanecer en la situación de cotitularidad de manera permanente, a menos que exista un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de renovarse mediante un nuevo acuerdo alcanzado por los copropietarios.
Se debe aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y el reparto del dinero recibido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la división material, y, por tanto, se adquiere la parte de la propiedad común que se corresponda con la participación del cotitular en la cosa común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son los principales argumentos de extinción de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, ya que no hay obligación de continuar en la situación de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, siendo propiedades indivisibles, si no hay adjudicación completa a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta la propiedad y se distribuye el valor entre los copropietarios.
Debido a ello, para que se proceda a la extinción del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y por tanto varias personas tienen que ser titulares de un bien común. No tiene que haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe haber un deseo de dividir la cosa común, tanto individual, por un solo copropietario, que podrá solicitar el procedimiento legal para la extinción del bien común, o debe haberse llegado a un pacto entre todos los comuneros para poder realizar la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio subasta judicial - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un letrado en este tema son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para llegar a un acuerdo beneficioso sobre la división de el bien común. Cuando se ha llegado a un acuerdo se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la decisión. Se trata de la vía más rápida para la supresión del condominio y se encuentra estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la separación de la cosa común, es necesario interponer la acción legal de separación de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se tenga la sentencia que establezca la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los pasos fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Actuaciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
En esencia, el abogado guiará en el proceso para que los cotitulares de la cosa común alcancen un pacto y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda de la cosa común si esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un pacto entre los cotitulares, se iniciará un proceso judicial que provenientes con la subasta del bien.
Del mismo modo, orientamos en el resto de las acciones legales derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una seguridad, como ocurre con frecuencia con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Tras la disolución del régimen de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha adquirido la propiedad de manera íntegra, ya que, tal y como recoges el artículo 405 del Código Civil, la separación del bien común no afectará a un tercero, que mantendrá los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de llevar a cabo la partición.
En los asuntos de familia es habitual que acudan preguntas sobre el derecho de uso después de la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Extinción de condominio subasta judicial - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce mayoritariamente cuando el titular de un inmueble muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son propietarios de un bien común.
Si tienes que recurrir un profesional que conozca muy bien las causas que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un asesoramiento concreto para proceder a la disolución del condominio, negociar con los demás copropietarios, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio mediante un proceso legal, así como asesoramiento para las actuaciones judiciales derivadas, contacta con nuestro despacho.
Hay tener en cuenta que, tal y como hemos dicho anteriormente, el derecho a disponer con libertad de la parte alícuota del bien común puede quedar acotado al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un pacto, la acción no se encuentra sometida a plazo de prescripción, en base a lo estipulado por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario podrá ejercitar su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro bufete es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder analizar en profundidad todas las vías posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre os decimos que os anticipéis a que se origine el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.