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Extinción de condominio sin hipoteca - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que varias personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el artículo 399 del Código Civil recoge que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos correspondientes, y pueden disponer con libertad de esa parte, vendiendo, donando o hipotecando. Sólo se prevé una excepción a la libre disposición, cuando la cosa común no puede dividirse.
Una vez que tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos entender que, a través de la extinción del mismo, se dividirá la situación común establecida sobre una propiedad. Para lograr la división de la propiedad común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su división con libertad, debido a que no existe necesidad de continuar en el régimen de copropiedad de forma permanente, a menos que exista un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero reflejando el Código Civil la opción de renovarse mediante un nuevo acuerdo firmado por los copropietarios.
Se tiene que aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y la distribución del dinero recibido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común acorde con la participación del cotitular en la cosa común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son los principales motivos de extinción de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no existe obligación de continuar en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de propiedades que no pueden separarse, si no hay adjudicación completa a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se pone en venta la propiedad y se distribuye el dinero entre todos los titulares.
Debido a ello, para proceder a la supresión del condominio debe darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas tienen que ser titulares de una cosa común. No tiene que haberse acordado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir un deseo de separar el bien común, ya sea individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de solicitar el procedimiento legal para la disolución de la cosa común, o tiene que haberse llegado a un pacto entre todos los comuneros para poder realizar la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio sin hipoteca - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un abogado en este asunto son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para alcanzar un pacto beneficioso sobre la separación de el bien común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se divide la cosa compartida, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Es la vía más rápida para la disolución del condominio y está contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la separación de la cosa común, se debe interponer el procedimiento judicial de separación de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se tenga el fallo que establezca la indivisibilidad del bien, se realizarán los pasos fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones jurídicas originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
Básicamente, el abogado guiará en el procedimiento para que los copropietarios de la cosa común alcancen un pacto y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda de la cosa común en el caso de que esta fuese divisible, que se recogerá en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un procedimiento legal que terminará con la subasta del inmueble.
Del mismo modo, acompañamos en el resto de las actuaciones jurídicas originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una garantía, como ocurre frecuentemente con los préstamos hipotecarios sobre propiedades inmuebles. Después de la extinción del régimen de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha adquirido el bien de forma conjunto, debido a que, tal y como dispone el art. 405 del Código Civil, la división del bien común no perjudicará a un tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de llevar a cabo la partición.
En materia de familia es frecuente que acudan consultas sobre el derecho de uso tras la extinción del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Extinción de condominio sin hipoteca - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce principalmente cuando el dueño de un inmueble fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son propietarios de un bien común.
Si tienes que recurrir un experto que conozca de primera mano las razones que originan la situación de copropiedad, y necesitas un servicio de asistencia específico para proceder a la extinción del condominio, negociar con el resto de copropietarios, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio a través de un procedimiento judicial, así como orientación para las acciones judiciales que puedan surgir, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos mencionado anteriormente, el derecho a disponer con libertad de la parte proporcional de la cosa común puede quedar ceñido al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se alcance un acuerdo, la acción no está sometida a plazo de prescripción, según lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el cotitular podrá ejercer su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos dicho, no haya pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro bufete es en el que surge el interés por separar la cosa común, para poder analizar en profundidad todas las vías posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre aconsejamos que os adelantéis a que se origine el problema, y contactemos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: problemas con propietarias de una Mancomunidad
Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.