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Extinción de condominio sin exceso de adjudicación - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que diversas personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el art. 399 del Código Civil establece que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, provenientes, donando o hipotecando. únicamente se prevé una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos claro en qué consiste un condominio, podemos entender que, a través de la extinción del mismo, se dividirá la situación común fijada sobre una propiedad. Para lograr la división de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación libremente, ya que no hay obligación de continuar en la situación de copropiedad de manera permanente, a menos que haya un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero previendo por el Código Civil la posibilidad de renovarse a través de un nuevo acuerdo alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y el reparto del dinero recibido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, por tanto, se obtiene la parte de la cosa común acorde con el coeficiente del cotitular en la cosa común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son los principales argumentos de supresión de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no existe obligación de permanecer en la situación de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de cosas indivisibles, si no hay atribución completa a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta el inmueble y se distribuye el precio entre todos los titulares.
Por tanto, para proceder a la extinción del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas tienen que ser propietarias de un bien común. No tiene que haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe haber voluntad de dividir el bien común, tanto individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de instar el procedimiento legal para la disolución de la cosa común, o tiene que haberse alcanzado un pacto entre todos los copropietarios para poder realizar la división de el bien común.
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Extinción de condominio sin exceso de adjudicación - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un letrado en esta cuestión son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para llegar a un pacto ventajoso sobre la separación de el bien común. Una vez alcanzado un pacto se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se separa la propiedad compartida, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Se trata de la vía más ágil para la supresión del condominio y se encuentra regulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la separación de la cosa común, es necesario interponer la acción legal de división de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los pasos estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones legales derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Básicamente, el abogado orientará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común llegue a un pacto y se proceda a la venta del bien común si esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda del bien común si esta fuere divisible, que se recogerá en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un acuerdo entre los copropietarios, se empezará un proceso judicial que concluirá con la subasta del bien.
Del mismo modo, guiamos en el resto de las actuaciones legales derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una seguridad, como sucede habitualmente con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Después de la disolución de la situación de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y posicionar como garante a la persona que ha comprado el bien de forma conjunto, ya que, tal y como establece el art. 405 del Código Civil, la separación de la cosa común no perjudicará a un tercero, el cual mantendrá los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la partición.
En los asuntos de familia es habitual que acudan consultas sobre el derecho de uso después de la disolución del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Extinción de condominio sin exceso de adjudicación - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce principalmente cuando el titular de un inmueble muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando ambos son propietarios de un bien común.
Si precisas de un experto que conozca muy bien las causas que originan la situación de cotitularidad, y necesitas un asesoramiento concreto para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con los demás cotitulares, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio a través de un procedimiento legal, así como orientación para las acciones jurídicas que puedan surgir, contacta con nuestro bufete.
Es necesario tener en cuenta que, tal y como hemos dicho anteriormente, la posibilidad de disponer libremente de la parte alícuota del bien común puede quedar acotado al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación mediante un pacto de los copropietarios. En caso de que no se alcance un pacto, la actuación no se encuentra sometida a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario podrá ejercitar su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos explicado, no exista pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro bufete es en el que surge el interés por separar el bien común, para poder estudiar de manera exhaustiva todos los caminos posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre aconsejamos que os adelantéis a que se origine el problema, y contactemos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.