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Extinción de condominio registro de la propiedad - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que varias personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. De esta forma, el artículo 399 del Código Civil recoge que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los beneficios que le correspondan, y pueden disponer con libertad de esa parte, enajenando, cediendo o hipotecando. Sólo se prevé una excepción a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos comprender que, mediante la extinción del mismo, se dividirá la situación compartida establecida sobre una propiedad. Para conseguir la división de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su división con libertad, debido a que no hay necesidad de continuar en la situación de cotitularidad de forma permanente, a menos que haya un pacto de indivisión o de separación sobre la cosa común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la posibilidad de prorrogarse a través de un nuevo acuerdo firmado por los cotitulares.
Se debe aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, a través de la venta y la distribución del precio recibido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la cosa común que se corresponda con el coeficiente del copropietario en la cosa común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son los principales motivos de supresión de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, ya que no existe obligación de permanecer en el régimen de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, siendo propiedades que no pueden separarse, si no hay atribución en su conjunto a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se distribuye el dinero entre todos los titulares.
Con lo cual, para que se proceda a la supresión del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia diversas personas deben ser titulares de un bien común. No debe haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe haber voluntad de dividir la cosa común, ya sea individual, por un solo cotitular, que podrá solicitar el procedimiento judicial para la disolución del bien común, o debe haberse llegado a un pacto entre todos los copropietarios para proceder a la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio registro de la propiedad - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un abogado en esta cuestión son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para alcanzar un acuerdo beneficioso sobre la división de la cosa común. Cuando se ha llegado a un pacto se procede a la citación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se divide la propiedad común, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la decisión. Se trata de la vía más rápida para la disolución del condominio y se encuentra contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la división de el bien común, hay que interponer el procedimiento legal de separación de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se tenga el fallo que manifieste la indivisibilidad del bien, se realizarán los trámites reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Decisiones jurídicas derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
Básicamente, el abogado asesorará en el procedimiento para que los copropietarios del bien común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuere indivisible, o compra de la proporción correspondiente de la cosa común en el caso de que esta fuere divisible, que se recogerá en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un proceso judicial que terminará con la subasta del inmueble.
De igual modo, orientamos en el resto de las acciones legales originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una garantía, como ocurre a menudo con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Tras la extinción del régimen de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y posicionar como garante a la persona que ha comprado el bien de forma conjunto, ya que, tal y como estipula el art. 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a otra persona, que mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de llevar a cabo la separación.
En las cuestiones de familia es habitual que acudan preguntas sobre el derecho de utilización tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena voluntad.
Extinción de condominio registro de la propiedad - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera mayoritariamente cuando el dueño de una propiedad muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son propietarios de una cosa común.
Si precisas de un experto que conozca de primera mano las razones que originan la situación de copropiedad, y necesitas un servicio de asistencia concreto para proceder a la extinción del condominio, negociar con el resto de cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio mediante un procedimiento legal, así como asesoramiento para las actuaciones jurídicas derivadas, contacta con nuestro bufete.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos indicado antes, el derecho a disponer libremente de la parte proporcional del bien común puede estar ceñido al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se llegue a un pacto, la actuación no se encuentra sometida a plazo de prescripción, según lo establecido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el cotitular tendrá la opción de ejercitar su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no exista pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para ponerte en contacto con nuestro despacho es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder estudiar en profundidad todas las vías posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre recomendamos que os anticipéis a que produzca el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.