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Extinción de condominio por herencia - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que diversas personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil recoge que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden usar con libertad de esa parte, vendiendo, donando o hipotecando. Sólo se prevé una salvedad a la libre decisión, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Cuando tenemos claro cómo funciona un condominio, podemos comprender que, mediante la extinción del mismo, se dividirá la situación común fijada sobre un bien. Para conseguir el reparto de la cosa común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su separación con libertad, debido a que no hay necesidad de permanecer en el régimen de cotitularidad de manera permanente, salvo que haya un acuerdo de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de prorrogarse mediante un nuevo pacto firmado por los copropietarios.
Se debe matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y la distribución del importe recibido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, por tanto, se obtiene la parte de la propiedad común que se corresponda con el coeficiente del cotitular en la cosa común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son las principales razones de extinción de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, puesto que no hay necesidad de permanecer en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de cosas indivisibles, si no hay adjudicación íntegra a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se reparte el valor entre todos los titulares.
Con lo cual, para proceder a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y por tanto diversas personas deben ser titulares de una cosa común. No debe haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe haber un deseo de dividir el bien común, ya sea individual, por un solo copropietario, que podrá instar el procedimiento legal para la disolución del bien común, o debe haberse alcanzado un acuerdo entre todos los copropietarios para proceder a la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio por herencia - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un letrado en esta cuestión son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para llegar a un pacto ventajoso sobre la división de el bien común. Cuando se ha alcanzado un pacto se procede a la citación con el notario para firmar la escritura a través de la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la decisión. Se trata de la vía más rápida para la supresión del condominio y está estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la separación de el bien común, se tiene que interponer la acción judicial de separación de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que declare la indivisibilidad del bien, se realizarán los pasos fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Actuaciones legales derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
Básicamente, el abogado guiará en el procedimiento para que los cotitulares de la cosa común llegue a un pacto y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuese indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda del bien común en el caso de que esta fuese divisible, que se contemplará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no alcanzarse un acuerdo entre los copropietarios, se iniciará un proceso judicial que provenientes con la subasta del bien.
De la misma manera, orientamos en el resto de las actuaciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una garantía, como sucede a menudo con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Tras la extinción de la situación de cotitularidad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha comprado el bien de manera íntegra, ya que, tal y como estipula el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no perjudicará a un tercero, que mantendrá los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de hacer la partición.
En los temas de familia es habitual que se reciban consultas sobre el derecho de uso tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Extinción de condominio por herencia - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce mayoritariamente cuando el dueño de un inmueble muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando ambos son propietarios de una cosa común.
Si tienes que recurrir un experto que conozca de primera mano las razones que originan la situación de cotitularidad, y necesitas un servicio de asistencia concreto para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con los demás copropietarios, o poner en valor tu derecho a extinguir el condominio a través de un procedimiento legal, así como asesoramiento para las acciones judiciales que puedan surgir, ponte en contacto con nuestro bufete.
Es necesario tener en cuenta que, tal y como hemos dicho antes, la posibilidad de disponer libremente de la parte proporcional del bien común puede quedar limitado al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un pacto de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un pacto, la acción no está sujeta a plazo de prescripción, en base a lo recogido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario podrá ejercitar su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos comentado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro despacho es en el que aparece el interés por separar el bien común, para poder estudiar de manera exhaustiva todas las vías posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, por lo que, siempre aconsejamos que os adelantéis a que produzca el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
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Caso de éxito: problemas con propietarias de una Mancomunidad. El hijo de una de las propietarias de la Mancomunidad alegaba que acudía en numerosas ocasiones a visitar a su madre, vecina de uno de los portales de la Mancomunidad. Que en todas ellas en las que el señor acudía, aparcaba todas y cada una de las veces su vehículo en el aparcamiento privado de la Mancomunidad, y que aparcaba lo más cerca posible del portal de su madre, habida cuenta que la señora es mayor y está ligeramente impedida para andar.
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Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.