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Extinción de condominio por divorcio - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que distintas personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil recoge que los condueños tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden disponer con libertad de esa parte, enajenando, donando o hipotecando. únicamente se contempla una salvedad a la libre decisión, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Cuando tenemos claro cómo funciona un condominio, podemos comprender que, mediante la extinción del mismo, se dividirá la situación compartida estipulada sobre un bien. Para obtener el reparto de la propiedad común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su separación libremente, ya que no hay necesidad de permanecer en el régimen de cotitularidad de forma permanente, salvo que haya un pacto de indivisión o de separación sobre la propiedad común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la opción de renovarse a través de un nuevo acuerdo firmado por los copropietarios.
Se debe matizar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y la distribución del precio recibido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la propiedad común que se corresponda con la participación del cotitular en la cosa común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son los principales motivos de supresión de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, ya que no existe necesidad de continuar en la situación de copropiedad.
- En el caso de las viviendas, al tratarse de propiedades que no pueden separarse, si no existe atribución íntegra a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se distribuye el valor entre todos los titulares.
Por tanto, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia varias personas deben ser titulares de una cosa común. No debe haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que haber voluntad de separar el bien común, ya sea individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de solicitar la acción legal para la disolución del bien común, o debe haberse alcanzado un acuerdo entre todos los comuneros para proceder a la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio por divorcio - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un abogado en este tema son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para llegar a un acuerdo beneficioso sobre la separación de la cosa común. Una vez llegado a un pacto se procede a la citación con el notario para firmar la escritura a través de la que se divide la propiedad común, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Se trata de la vía más rápida para la disolución del condominio y está contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay pacto para la división de la cosa común, hay que interponer el procedimiento legal de división de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que manifieste la indivisibilidad del bien, se realizarán los pasos fijados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Actuaciones legales derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
En términos generales, el abogado orientará en el procedimiento para que los copropietarios de la cosa común llegue a un pacto y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuese indivisible, o compra de la proporción correspondiente de la cosa común si esta fuere divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un pacto entre los cotitulares, se iniciará un proceso judicial que terminará con la subasta del bien.
De igual modo, orientamos en el resto de las actuaciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una garantía, como ocurre habitualmente con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Después de la disolución de la situación de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato del préstamo hipotecario y poner como garante a la persona que ha adquirido el bien de manera íntegra, ya que, tal y como establece el artículo 405 del Código Civil, la división del bien común no perjudicará a otra persona, que conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la separación.
En las cuestiones de familia es frecuente que acudan consultas sobre el derecho de uso después de la disolución del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio por divorcio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera principalmente cuando el dueño de una cosa fallece, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando ambos son propietarios de un bien común.
Si requieres de un profesional que conozca de primera mano las razones que originan la situación de copropiedad, y buscas un asesoramiento específico para proceder a la disolución del condominio, negociar con el resto de cotitulares, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio mediante un proceso legal, así como asesoramiento para las acciones judiciales que puedan surgir, contacta con nuestro despacho.
Hay tener en cuenta que, tal y como hemos indicado anteriormente, el derecho a disponer con libertad de la parte proporcional del bien común puede estar limitado al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación mediante un pacto de los cotitulares. En caso de la ausencia acuerdo, la acción no está sujeta a plazo de prescripción, según lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario podrá ejercitar su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos explicado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro bufete es en el que surge el interés por dividir el bien común, para poder valorar de manera exhaustiva todas las vías posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre recomendamos que os anticipéis a que produzca el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.