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Extinción de condominio parcial - VMS Abogados
Debemos considerar el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta manera, el artículo 399 del Código Civil determina que los condueños tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, originadas, donando o hipotecando. Sólo se contempla una salvedad a la libre decisión, cuando la propiedad común es indivisible.
Cuando tenemos presente en qué consiste un condominio, podemos entender que, a través de la extinción del mismo, se dividirá la situación común fijada sobre una propiedad. Para lograr el reparto de la cosa común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación libremente, ya que no hay necesidad de permanecer en la situación de copropiedad de manera permanente, salvo que haya un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de renovarse mediante un nuevo pacto alcanzado por los copropietarios.
Se debe aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, mediante la venta y la distribución del dinero recibido.
- Si la cosa común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común que se corresponda con la participación del cotitular en la propiedad común.
La experiencia nos ha demostrado que las siguientes son las principales causas de extinción de un condominio:
- Que el cotitular renuncie a sus derechos, ya que no existe necesidad de permanecer en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de cosas que no pueden separarse, si no existe atribución completa a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se distribuye el dinero entre todos los titulares.
Por todo ello, para que se proceda a la extinción del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto diversas personas deben ser titulares de un bien común. No debe haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe haber voluntad de separar el bien común, tanto individual, por un único cotitular, que podrá solicitar el procedimiento judicial para la extinción de la cosa común, o debe haberse llegado a un pacto entre todos los comuneros para poder realizar la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio parcial - Características de nuestro servicio
Las principales labores que realiza un letrado en esta cuestión son las siguientes:
- Reunión con los copropietarios para llegar a un pacto ventajoso sobre la separación de la cosa común. Cuando se ha alcanzado un acuerdo se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se separa la propiedad común, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la decisión. Es la vía más ágil para la disolución del condominio y está recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la división de la cosa común, se tiene que interponer el procedimiento legal de separación de la propiedad común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que establezca la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los trámites previstos en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Actuaciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
Fundamentalmente, el abogado orientará en el procedimiento para que los cotitulares del bien común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuese indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda del bien común en el caso de que esta fuese divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un procedimiento judicial que concluirá con la subasta del inmueble.
De igual modo, asesoramos en el resto de las acciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una seguridad, como sucede habitualmente con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Después de la extinción del régimen de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha comprado el bien de manera íntegra, debido a que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la separación de la cosa común no perjudicará a otra persona, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de llevar a cabo la separación.
En los temas de familia es habitual que se reciban consultas sobre el derecho de uso tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio parcial - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera mayoritariamente cuando el titular de una cosa muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son titulares de una cosa común.
Si requieres de un experto que conozca muy bien las razones que dan lugar a la situación de cotitularidad, y buscas un asesoramiento específico para proceder a la disolución del condominio, negociar con los demás cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio mediante un procedimiento judicial, así como asesoramiento para las acciones judiciales que puedan surgir, ponte en contacto con nuestro bufete.
Debemos tener en cuenta que, tal y como hemos mencionado antes, el derecho a disponer con libertad de la parte proporcional del bien común puede estar acotado al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un pacto, la actuación no se encuentra sujeta a plazo de prescripción, según lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario podrá hacer uso de su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no exista pacto de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro despacho es en el que aparece el interés por separar la cosa común, para poder estudiar de manera exhaustiva todos los caminos posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre aconsejamos que os anticipéis a que aparezca el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado especialista desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.