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Extinción de condominio o compraventa - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que varias personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta modo, el artículo 399 del Código Civil establece que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los beneficios correspondientes, y pueden usar libremente de esa parte, enajenando, donando o hipotecando. Sólo se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Cuando tenemos en consideración cómo funciona un condominio, podemos comprender que, a través de la supresión del mismo, se dividirá la situación común establecida sobre un bien. Para obtener la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su separación libremente, ya que no existe necesidad de permanecer en el régimen de cotitularidad de manera permanente, a menos que exista un acuerdo de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo la duración máxima del pacto de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la posibilidad de renovarse mediante un nuevo pacto alcanzado por los cotitulares.
Se debe matizar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y el reparto del importe obtenido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la separación material, y, debido a ello, se obtiene la parte de la propiedad común que se corresponda con la participación del cotitular en la propiedad común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son los principales argumentos de extinción de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, puesto que no hay necesidad de continuar en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, siendo propiedades indivisibles, si no existe atribución completa a uno de los cotitulares con la correspondiente indemnización al resto de comuneros, se vende la propiedad y se distribuye el dinero entre todos los titulares.
Por tanto, para proceder a la extinción del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia varias personas deben ser propietarias de una cosa común. No tiene que haberse acordado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir voluntad de dividir el bien común, ya sea individual, por un único copropietario, que podrá instar el procedimiento legal para la disolución de la cosa común, o tiene que haberse alcanzado un acuerdo entre todos los copropietarios para poder realizar la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio o compraventa - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que realiza un abogado en esta cuestión son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para llegar a un pacto beneficioso sobre la separación de el bien común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se divide la cosa compartida, siempre que todos los copropietarios hayan aprobado la disolución. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y está estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la separación de el bien común, se debe interponer la acción judicial de separación de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga la sentencia que determine la indivisibilidad del bien, se seguirán los pasos previstos en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones jurídicas derivadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
En términos generales, el abogado asesorará en el proceso para que los copropietarios del bien común llegue a un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda de la cosa común si esta fuese divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un pacto entre los copropietarios, se iniciará un procedimiento judicial que concluirá con la subasta del bien.
De la misma manera, orientamos en el resto de las acciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una garantía, como ocurre habitualmente con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Después de la extinción de la situación de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha adquirido la propiedad de forma íntegra, ya que, tal y como establece el art. 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a un tercero, que mantendrá los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de realizar la partición.
En los temas de familia es frecuente que acudan preguntas sobre el derecho de utilización tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Extinción de condominio o compraventa - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se produce principalmente cuando el dueño de un inmueble muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre cónyuges cuando los dos son propietarios de una cosa común.
Si precisas de un profesional que conozca muy bien las razones que originan la situación de copropiedad, y necesitas un asesoramiento concreto para proceder a la disolución del condominio, negociar con los demás cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso judicial, así como asesoramiento para las actuaciones judiciales derivadas, ponte en contacto con nuestro despacho.
Es necesario tener en cuenta que, tal y como hemos dicho anteriormente, la posibilidad de disponer con libertad de la parte alícuota del bien común puede quedar restringido al acuerdo de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un pacto de los copropietarios. En caso de que no haya acuerdo, la actuación no se encuentra sometida a plazo de prescripción, según lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario podrá ejercitar su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro despacho es en el que surge el interés por separar la cosa común, para poder estudiar en profundidad todas las vías posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre aconsejamos que os adelantéis a que surja el problema, y contactemos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.