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Extinción de condominio impuesto transmisiones patrimoniales - VMS Abogados
Tenemos que considerar el condominio como la situación en la que distintas personas tienen en común el dominio o propiedad de una cosa. Así, el art. 399 del Código Civil recoge que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, provenientes, donando o hipotecando. únicamente se contempla una excepción a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Una vez que tenemos claro en qué consiste un condominio, podemos entender que, a través de la extinción del mismo, se repartirá la situación compartida establecida sobre un bien. Para lograr la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercer el derecho a su separación libremente, debido a que no hay obligación de permanecer en el régimen de cotitularidad de manera permanente, a menos que haya un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero reflejando el Código Civil la opción de renovarse mediante un nuevo pacto alcanzado por los cotitulares.
Se tiene que aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común no pudiera dividirse, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y la distribución del valor obtenido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la división material, y, por tanto, se obtiene la parte de la propiedad común acorde con el coeficiente del cotitular en la cosa común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son las principales razones de extinción de un condominio:
- Que el copropietario desista de sus derechos, puesto que no hay necesidad de permanecer en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, siendo cosas indivisibles, si no hay atribución completa a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se pone en venta el inmueble y se distribuye el precio entre todos los titulares.
Debido a ello, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse la previa existencia del mismo, y en consecuencia varias personas tienen que ser propietarias de un bien común. No tiene que haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe haber voluntad de separar la cosa común, tanto individual, por un solo copropietario, que podrá instar el procedimiento judicial para la extinción del bien común, o tiene que haberse llegado a un acuerdo entre todos los copropietarios para poder realizar la división de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio impuesto transmisiones patrimoniales - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un letrado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para alcanzar un acuerdo ventajoso sobre la separación de el bien común. Cuando se ha alcanzado un acuerdo se procede a la coordinación con el notario para firmar la escritura mediante la que se divide la cosa compartida, siempre que todos los cotitulares hayan aprobado la decisión. Es la vía más ágil para la supresión del condominio y se encuentra recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la división de el bien común, hay que interponer el procedimiento legal de separación de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el juzgado competente, y una vez se obtenga la sentencia que manifieste la indivisibilidad del bien, se realizarán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Actuaciones jurídicas originadas de la extinción del condominio por la influencia de este en otros asuntos jurídicos.
En términos generales, el abogado acompañará en el proceso para que los copropietarios del bien común alcancen un pacto y se proceda a la venta del bien común en el caso de que esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda de la cosa común si esta fuese divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un acuerdo entre los copropietarios, se iniciará un proceso legal que finalizará con la subasta del bien.
De la misma manera, orientamos en el resto de las actuaciones legales derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una garantía, como ocurre con frecuencia con las hipotecas sobre bienes inmuebles. Después de la extinción del régimen de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha adquirido el bien de forma íntegra, debido a que, tal y como recoges el art. 405 del Código Civil, la separación de la cosa común no perjudicará a otra persona, el cual mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de proceder a la separación.
En las cuestiones de familia es habitual que se reciban consultas sobre el derecho de utilización tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena fe.
Extinción de condominio impuesto transmisiones patrimoniales - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se genera mayoritariamente cuando el titular de una vivienda muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre parejas cuando los dos son propietarios de un bien común.
Si tienes que recurrir un profesional que conozca muy bien las razones que originan la situación de copropiedad, y necesitas un asesoramiento concreto para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con los demás cotitulares, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio a través de un proceso judicial, así como asesoramiento para las actuaciones judiciales que puedan generarse, ponte en contacto con nuestro bufete.
Tenemos que tener presente que, tal y como hemos comentado antes, el derecho a disponer con libertad de la parte alícuota de la cosa común puede estar limitado al pacto de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la renovación a través de un pacto de los cotitulares. En caso de que no haya pacto, la actuación no está sometida a plazo de prescripción, según lo dispuesto por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el cotitular tendrá la opción de ejercitar su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos comentado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para acudir a nuestro bufete es en el que aparece el interés por dividir la cosa común, para poder estudiar de manera exhaustiva todos los caminos posibles e iniciar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre recomendamos que os anticipéis a que surja el problema, y contactemos con un abogado especialista desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.