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Extinción de condominio hermanos - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que distintas personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. Así, el artículo 399 del Código Civil estipula que los condueños ostentan la propiedad de su parte de la cosa común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, provenientes, donando o hipotecando. Sólo se prevé una salvedad a la libre decisión, cuando la cosa común no puede dividirse.
Cuando tenemos presente cómo funciona un condominio, podemos entender que, a través de la extinción del mismo, se repartirá la situación compartida fijada sobre una propiedad. Para lograr el reparto de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercer el derecho a su división libremente, ya que no hay necesidad de permanecer en el régimen de cotitularidad de manera permanente, a menos que exista un acuerdo de indivisión o de separación sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la opción de prorrogarse a través de un nuevo pacto firmado por los cotitulares.
Se tiene que aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la propiedad común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y la distribución del dinero recibido.
- Si la propiedad común fuere divisible, se procede a la división material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común que se corresponda con el coeficiente del copropietario en la propiedad común.
Los años nos han demostrado que las siguientes son las principales causas de extinción de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, puesto que no hay obligación de permanecer en la situación de cotitularidad.
- En el caso de las viviendas, siendo propiedades indivisibles, si no existe adjudicación total a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se reparte el importe entre los copropietarios.
Con lo cual, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia varias personas deben ser titulares de una cosa común. No debe haberse firmado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y debe haber voluntad de separar el bien común, ya sea individual, por un único cotitular, que podrá solicitar el procedimiento legal para la extinción de la cosa común, o debe haberse alcanzado un acuerdo entre todos los copropietarios para poder realizar la separación de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio hermanos - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un abogado en este tema son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para alcanzar un pacto ventajoso sobre la división de la cosa común. Cuando se ha alcanzado un acuerdo se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura a través de la que se divide la propiedad compartida, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la decisión. Se trata de la vía más rápida para la supresión del condominio y está estipulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no hay acuerdo para la división de el bien común, es necesario interponer el procedimiento judicial de separación de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga el fallo que manifieste la indivisibilidad del bien, se realizarán los pasos reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para iniciar la subasta del mismo.
- Decisiones jurídicas originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros negocios jurídicos.
En esencia, el abogado asesorará en el proceso para que los cotitulares del bien común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común en el caso de que esta fuere indivisible, o compra de la proporción que corresponda del bien común en el caso de que esta fuese divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un acuerdo entre los cotitulares, se empezará un proceso judicial que concluirá con la subasta del inmueble.
De la misma manera, asesoramos en el resto de las actuaciones jurídicas originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre el bien común una seguridad, como ocurre a menudo con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Después de la disolución de la situación de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y posicionar como garante a la persona que ha comprado el bien de forma conjunto, ya que, tal y como estipula el art. 405 del Código Civil, la división de la cosa común no afectará a otra persona, que conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de proceder a la partición.
En las cuestiones de familia es habitual que acudan preguntas sobre el derecho de uso tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de uso se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena voluntad.
Extinción de condominio hermanos - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce principalmente cuando el titular de una vivienda muere, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en los divorcios entre cónyuges cuando los dos son titulares de una cosa común.
Si precisas de un profesional que conozca muy bien las causas que dan lugar a la situación de copropiedad, y buscas un asesoramiento específico para proceder a la disolución del condominio, llegar a un acuerdo con los demás cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso judicial, así como orientación para las acciones judiciales que se originen, contacta con nuestro bufete.
Tenemos que tener presente que, tal y como hemos mencionado anteriormente, la posibilidad de disponer con libertad de la parte alícuota del bien común puede quedar restringido al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un acuerdo de los cotitulares. En caso de que no se alcance un pacto, la actuación no se encuentra sujeta a plazo de prescripción, según lo recogido por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el copropietario tendrá la opción de ejercitar su derecho a separar el bien común, siempre que, tal y como hemos indicado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El momento más adecuado para ponerte en contacto con nuestro despacho es en el que surge el interés por separar el bien común, para poder valorar en profundidad todas las vías posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre aconsejamos que os anticipéis a que produzca el problema, y contactemos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.