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Extinción de condominio con usufructo - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que distintas personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta modo, el art. 399 del Código Civil determina que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar con libertad de esa parte, enajenando, donando o hipotecando. únicamente se prevé una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común es indivisible.
Una vez que tenemos claro en qué consiste un condominio, podemos entender que, a través de la extinción del mismo, se dividirá la situación compartida fijada sobre una propiedad. Para lograr el reparto de la propiedad común, cualquier consueño puede ejercitar el derecho a su separación libremente, ya que no hay necesidad de continuar en el régimen de copropiedad de forma permanente, salvo que haya un pacto de indivisión o de exclusión sobre la cosa común, siendo la duración máxima del acuerdo de 10 años, pero previendo por el Código Civil la opción de prorrogarse mediante un nuevo pacto firmado por los copropietarios.
Se debe aclarar la diferencia entre propiedad divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la división económica de la misma, a través de la venta y el reparto del importe recibido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la división material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común que se corresponda con la participación del copropietario en la cosa común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son las principales causas de extinción de un condominio:
- Que el cotitular desista de sus derechos, ya que no hay obligación de continuar en la situación de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, siendo cosas indivisibles, si no existe atribución completa a uno de los cotitulares con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende el inmueble y se reparte el valor entre todos los titulares.
Con lo cual, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y en consecuencia varias personas tienen que ser propietarias de una cosa común. No debe haberse firmado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe existir voluntad de dividir el bien común, ya sea individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de instar la acción legal para la disolución del bien común, o debe haberse llegado a un acuerdo entre todos los copropietarios para poder realizar la separación de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio con usufructo - Características de nuestro servicio
Las principales tareas que lleva a cabo un abogado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para alcanzar un pacto beneficioso sobre la división de el bien común. Una vez llegado a un pacto se procede a la coordinación con la notaría para firmar la escritura mediante la que se separa la cosa común, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la decisión. Se trata de la vía más ágil para la supresión del condominio y se encuentra contemplada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe pacto para la separación de el bien común, hay que interponer el procedimiento judicial de división de la cosa compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal competente, y una vez se tenga la sentencia que declare la indivisibilidad del bien, se seguirán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Actuaciones legales originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
En términos generales, el abogado guiará en el proceso para que los copropietarios de la cosa común alcancen un acuerdo y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuere indivisible, o adquisición de la proporción que corresponda de la cosa común en el caso de que esta fuere divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el caso de no llegarse a un pacto entre los cotitulares, se iniciará un proceso judicial que provenientes con la subasta del inmueble.
Del mismo modo, orientamos en el resto de las actuaciones jurídicas derivadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre la cosa común una seguridad, como ocurre habitualmente con las hipotecas sobre propiedades inmuebles. Tras la disolución del régimen de copropiedad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha comprado el bien de manera íntegra, ya que, tal y como establece el artículo 405 del Código Civil, la división del bien común no perjudicará a otra persona, el cual conservará los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales tuviera antes de hacer la separación.
En los asuntos de familia es habitual que se reciban preguntas sobre el derecho de utilización tras la disolución del condominio. Recomendamos que el derecho de uso se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a otras personas de buena fe.
Extinción de condominio con usufructo - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
La situación de condominio se produce mayoritariamente cuando el titular de una vivienda fallece, y la misma es adquirida por sus herederos, así como en las separaciones entre cónyuges cuando ambos son propietarios de una cosa común.
Si precisas de un profesional que conozca de primera mano las razones que originan la situación de cotitularidad, y buscas un servicio de asistencia específico para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de cotitulares, o hacer valer tu derecho a disolver el condominio mediante un proceso judicial, así como asesoramiento para las acciones jurídicas que puedan surgir, ponte en contacto con nuestro despacho.
Tenemos que tener en cuenta que, tal y como hemos comentado antes, la posibilidad de disponer con libertad de la parte proporcional de la cosa común puede quedar restringido al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la renovación mediante un pacto de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un pacto, la actuación no está sujeta a plazo de prescripción, en base a lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo considere oportuno el cotitular tendrá la opción de ejercitar su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos dicho, no exista pacto de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro bufete es en el que surge el interés por separar la cosa común, para poder analizar en profundidad todos los caminos posibles y comenzar la más beneficiosa para el cliente, es por ello por lo que siempre os decimos que os adelantéis a que se origine el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.