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Extinción de condominio con compensación económica - VMS Abogados
Tenemos que entender el condominio como la situación en la que diferentes personas comparten el dominio o propiedad de un inmueble. De esta manera, el art. 399 del Código Civil determina que los cotitulares ostentan la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos correspondientes, y pueden usar libremente de esa parte, provenientes, cediendo o hipotecando. Sólo se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la propiedad común no puede dividirse.
Cuando tenemos presente en qué consiste un condominio, podemos comprender que, mediante la extinción del mismo, se repartirá la situación compartida establecida sobre una propiedad. Para conseguir la división de la cosa común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su división con libertad, debido a que no existe obligación de permanecer en la situación de cotitularidad de manera permanente, salvo que haya un pacto de indivisión o de separación sobre la cosa común, siendo el periodo máximo del acuerdo de 10 años, pero recogiendo el Código Civil la opción de renovarse mediante un nuevo acuerdo alcanzado por los copropietarios.
Se debe aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común fuere indivisible, se procederá a la división económica de la misma, mediante la venta y la distribución del dinero recibido.
- Si la cosa común fuere divisible, se procede a la división material, y, por tanto, se adquiere la parte de la cosa común acorde con la participación del cotitular en la propiedad común.
Los años nos han mostrado que las siguientes son los principales argumentos de extinción de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, ya que no existe obligación de continuar en el régimen de cotitularidad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de cosas indivisibles, si no hay atribución íntegra a uno de los copropietarios con la consecuente indemnización al resto de comuneros, se vende la propiedad y se distribuye el valor entre todos los titulares.
Por tanto, para que se proceda a la extinción del condominio debe darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto diversas personas deben ser propietarias de un bien común. No debe haberse acordado el contrato de indivisibilidad o exclusión, y tiene que existir voluntad de dividir el bien común, ya sea individual, por un solo copropietario, que podrá instar la acción judicial para la disolución de la cosa común, o tiene que haberse llegado a un acuerdo entre todos los comuneros para proceder a la división de la cosa común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Extinción de condominio con compensación económica - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un abogado en este tema son las siguientes:
- Negociación con los cotitulares para alcanzar un acuerdo beneficioso sobre la separación de el bien común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la citación con el notario para firmar la escritura a través de la que se separa la propiedad común, siempre que todos los copropietarios hayan consentido la decisión. Es la vía más rápida para la supresión del condominio y está recogida en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la división de el bien común, hay que interponer el procedimiento legal de división de la propiedad compartida indivisible. Se interpondrá ante el tribunal correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que declare la indivisibilidad del inmueble, se realizarán los trámites reflejados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Acciones legales originadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Fundamentalmente, el abogado guiará en el proceso para que los cotitulares del bien común llegue a un pacto y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuese indivisible, o compra de la proporción que corresponda del bien común si esta fuere divisible, que se plasmará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no llegarse a un acuerdo entre los copropietarios, se empezará un proceso legal que finalizará con la subasta del bien.
Igualmente, asesoramos en el resto de las actuaciones jurídicas originadas de la extinción del condominio. Por ejemplo, cuando existe sobre la cosa común una seguridad, como ocurre con frecuencia con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Después de la extinción del régimen de cotitularidad se tendría que proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y posicionar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de manera conjunto, ya que, tal y como establece el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no perjudicará a un tercero, que mantendrá los derechos del préstamo hipotecario, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de llevar a cabo la partición.
En materia de familia es habitual que se reciban consultas sobre el derecho de uso tras la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se inscriba en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena voluntad.
Extinción de condominio con compensación económica - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera principalmente cuando el titular de una vivienda muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en las separaciones entre parejas cuando ambos son titulares de un bien común.
Si precisas de un experto que conozca de primera mano las razones que dan lugar a la situación de copropiedad, y necesitas un servicio de asistencia concreto para proceder a la extinción del condominio, llegar a un acuerdo con el resto de cotitulares, o hacer valer tu derecho a extinguir el condominio a través de un proceso legal, así como asesoramiento para las acciones judiciales que puedan surgir, contacta con nuestro bufete.
Hay tener presente que, tal y como hemos comentado antes, el derecho a disponer libremente de la parte alícuota del bien común puede quedar limitado al acuerdo de indivisibilidad que podría alcanzar hasta los diez años y que se permite la prórroga mediante un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no haya pacto, la acción no se encuentra sometida a plazo de prescripción, en base a lo estipulado por el art. 1965 del Código Civil, por lo que cuando quiera el copropietario tendrá la opción de invocar su derecho a dividir el bien común, siempre que, tal y como hemos explicado, no haya acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para acudir a nuestro bufete es en el que surge el interés por dividir el bien común, para poder analizar en profundidad todas las vías posibles e iniciar la más ventajosas para el cliente, por lo que, siempre recomendamos que os anticipéis a que se origine el problema, y contactemos con un abogado experto desde el primer momento.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.
CASO DE ÉXITO: Se demuestra la no prescripción de una acción
Nuestros clientes, un grupo de vecinos de una Comunidad de propietarios, solicitaron nuestra ayuda debido a que una vecina realizó obras en su terraza sin consentimiento de la Comunidad, provocando un perjuicio a nuestros clientes.
CASO DE ÉXITO: Alteración de elemento común comunidad de propietarios
Nuestros clientes, solicitaron nuestra ayuda al buscar la cesación de obras realizadas por la otra parte en las terrazas comunes de una Comunidad de Propietarios. Dichas alteraciones, no autorizadas por la Comunidad de Propietarios, incluyen desmantelamiento de la cubierta, instalación de barandillas, forjados, nuevos accesos, muros y una barbacoa, causando perjuicios y humedades a nuestros clientes. VMS abogados exigió la retirada de las construcciones y la restitución de la terraza al estado en el que se encontraba.