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Escritura de extinción de condominio - VMS Abogados
Debemos entender el condominio como la situación en la que diversas personas comparten el dominio o propiedad de una cosa. De esta modo, el artículo 399 del Código Civil recoge que los cotitulares tienen la propiedad de su parte de la propiedad común, así como de los frutos que le correspondan, y pueden usar libremente de esa parte, originadas, donando o hipotecando. únicamente se contempla una salvedad a la libre disposición, cuando la cosa común es indivisible.
Cuando tenemos presente en qué consiste un condominio, podemos comprender que, a través de la extinción del mismo, se repartirá la situación común establecida sobre una propiedad. Para lograr el reparto de la propiedad común, cualquier copropietario puede ejercitar el derecho a su división libremente, ya que no hay necesidad de continuar en la situación de cotitularidad de manera permanente, a menos que haya un pacto de indivisión o de exclusión sobre la propiedad común, siendo el periodo máximo del pacto de 10 años, pero previendo por el Código Civil la posibilidad de prorrogarse a través de un nuevo acuerdo alcanzado por los copropietarios.
Se tiene que aclarar la diferencia entre cosa divisible e indivisible:
- Si la cosa común no pudiera dividirse, se procederá a la separación económica de la misma, a través de la venta y la distribución del precio recibido.
- Si la propiedad común pudiera dividirse, se procede a la división material, y, debido a ello, se adquiere la parte de la propiedad común que se corresponda con la participación del copropietario en la cosa común.
La experiencia nos ha mostrado que las siguientes son las principales causas de extinción de un condominio:
- Que el copropietario renuncie a sus derechos, puesto que no hay obligación de continuar en la situación de copropiedad.
- En el caso de los inmuebles, al tratarse de propiedades que no pueden separarse, si no existe adjudicación completa a uno de los copropietarios con la correspondiente indemnización al resto de copropietarios, se vende el inmueble y se reparte el dinero entre todos los titulares.
Por tanto, para que se proceda a la extinción del condominio tiene que darse anteriormente existencia del mismo, y por tanto diversas personas deben ser propietarias de una cosa común. No tiene que haberse acordado el pacto de indivisibilidad o exclusión, y debe haber voluntad de dividir la cosa común, ya sea individual, por un único copropietario, que tendrá la posibilidad de solicitar el procedimiento judicial para la extinción del bien común, o debe haberse alcanzado un pacto entre todos los comuneros para proceder a la división de el bien común.
Contacte con nuestros abogados especialistas en extinción de condominios.
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Escritura de extinción de condominio - Características de nuestro servicio
Las principales labores que lleva a cabo un abogado en este asunto son las siguientes:
- Negociación con los copropietarios para llegar a un pacto beneficioso sobre la división de la cosa común. Una vez llegado a un acuerdo se procede a la citación con el notario para firmar la escritura a través de la que se divide la cosa común, siempre que todos los cotitulares hayan consentido la decisión. Es la vía más rápida para la disolución del condominio y se encuentra regulada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
- Cuando no existe acuerdo para la separación de la cosa común, se tiene que interponer el procedimiento legal de separación de la cosa común indivisible. Se interpondrá ante el juzgado correspondiente, y una vez se obtenga el fallo que establezca la indivisibilidad del inmueble, se seguirán los trámites estipulados en la Ley de Jurisdicción Voluntaria para proceder a la subasta del mismo.
- Actuaciones jurídicas derivadas de la disolución del condominio por la influencia de este en otros asuntos legales.
Fundamentalmente, el abogado guiará en el procedimiento para que los copropietarios del bien común llegue a un pacto y se proceda a la venta de la cosa común si esta fuese indivisible, o compra de la proporción que corresponda de la cosa común en el caso de que esta fuese divisible, que se reflejará en escritura notarial.
Por otro lado, y en el supuesto de no alcanzarse un pacto entre los cotitulares, se iniciará un procedimiento judicial que terminará con la subasta del inmueble.
De la misma manera, acompañamos en el resto de las acciones jurídicas originadas de la disolución del condominio. Por ejemplo, cuando hay sobre el bien común una seguridad, como ocurre frecuentemente con los préstamos hipotecarios sobre bienes inmuebles. Tras la extinción del régimen de copropiedad se debería proceder a la novación subjetiva del contrato de la hipoteca y situar como garante a la persona que ha comprado la propiedad de manera conjunto, debido a que, tal y como recoges el artículo 405 del Código Civil, la división de la cosa común no perjudicará a un tercero, que mantendrá los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales le pertenecieran antes de hacer la separación.
En los temas de familia es frecuente que se reciban consultas sobre el derecho de uso después de la extinción del condominio. Aconsejamos que el derecho de utilización se apunte en el Registro de la Propiedad para ser oponible a terceros de buena voluntad.
Escritura de extinción de condominio - ¿Por qué y cuándo contratar a un abogado especialista?
El régimen de condominio se genera principalmente cuando el dueño de un inmueble muere, y la misma es comprada por sus herederos, así como en los divorcios entre cónyuges cuando los dos son propietarios de una cosa común.
Si requieres de un profesional que conozca de primera mano las causas que dan lugar a la situación de copropiedad, y necesitas un servicio de asistencia concreto para proceder a la disolución del condominio, negociar con los demás copropietarios, o poner en valor tu derecho a disolver el condominio a través de un proceso legal, así como asesoramiento para las actuaciones judiciales que puedan generarse, contacta con nuestro bufete.
Es necesario tener presente que, tal y como hemos dicho anteriormente, la posibilidad de disponer libremente de la parte alícuota del bien común puede estar ceñido al pacto de indivisibilidad que podría ser de hasta los diez años y que se permite la prórroga a través de un acuerdo de los copropietarios. En caso de que no se llegue a un acuerdo, la acción no está sometida a plazo de prescripción, en base a lo estipulado por el artículo 1965 del Código Civil, por lo que cuando lo desee el cotitular podrá ejercitar su derecho a separar a cosa común, siempre que, tal y como hemos indicado, no exista acuerdo de indivisibilidad.
El mejor momento para contactar con nuestro bufete es en el que surge el interés por dividir la cosa común, para poder analizar de manera exhaustiva todas las vías posibles y comenzar la más ventajosas para el cliente, es por ello por lo que siempre aconsejamos que os anticipéis a que produzca el problema, y nos pongamos en contactos con un abogado experto desde el principio.
¿Qué opinan nuestros clientes?
Casos de éxito
CASO DE ÉXITO: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas
Caso de éxito: La obligación de remitir las cuentas con la convocatoria de las Juntas. El problema principal radica en una disputa de una Comunidad de Propietarios. La controversia se centra en el acuerdo de aprobación de cuentas de la Junta General Ordinaria de mitades de 2022, debido a que ciertos documentos no fueron remitidos a los propietarios antes de la junta. Un hecho que impidió que pudieran tener acceso previo a la documentación necesaria para revisar y aprobar las cuentas de manera informada. Vulnerando, por lo tanto, lo estipulado en la Ley de Propiedad Horizontal. Lo que llevó a nuestro cliente, uno de los propietarios de la comunidad, a impugnar judicialmente el acuerdo adoptado, debido a irregularidades en el procedimiento de remisión de las cuentas.
CASO DE ÉXITO: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?
Caso de éxito: ¿Pueden los propietarios morosos impugnar acuerdos de la comunidad?. VMS Abogados representó a una Comunidad de Propietarios, donde uno de ellos, moroso, intentó impugnar judicialmente un acuerdo que aprobaba una derrama extraordinaria. Nuestros abogados argumentaron que el demandante carecía de legitimación activa para impugnar acuerdos debido a su falta de pago de las cuotas comunitarias desde el 2019, lo que provocó que el juzgado tuviera que determinar si el demandante tenía el derecho legal de cuestionar ese acuerdo.
CASO DE ÉXITO: Propietaria contra aseguradora
Caso de éxito: Propietaria contra aseguradora. La parte actora, que es propietaria de una vivienda en la cual sufrió daños el día 9 de noviembre de 2016, cuando se derrumbó el techo de su cocina y el techo de escayola debajo de él, siendo este primero un elemento común. La Comunidad de Propietarios acordó la sustitución del techo de cañizo por techo de pladur, pero la propietaria también buscaba ser indemnizada en relación con los daños que se produjeron en sus muebles y electrodomésticos, reclamando a la Comunidad y su Aseguradora la cantidad de 7.187,89 euros.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
Caso de éxito: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil.
CASO DE ÉXITO: Convocatorias de junta
Convocatorias de junta. En el caso de hoy veremos la nulidad de acuerdos votados en junta.
La convocatoria de la junta incluía el punto 5º del orden del día, relacionado con las obras del portal.
CASO DE ÉXITO: Importancia de actualizar cualquier cambio de titularidad en el registro mercantil
En el caso presente, se aborda una situación legal donde una Comunidad de Propietarios insta una demanda de juicio verbal contra una empresa mercantil, la cual es titular registral de un local y tiene una deuda pendiente en concepto de cuotas comunitarias.
La parte demandada, en su contestación a la demanda alegó su falta de legitimación pasiva argumentando que había enajenado el local en el año 2008. Sin embargo, el Tribunal desestimó este argumento, ya que en el Registro de la Propiedad y en los archivos de la Comunidad seguía figurando como titular del local en el registro de la propiedad y no se había acreditado que comunicara el cambio de titularidad a la comunidad de propietarios.